大阪住宅ローン・任意売却お助け相談室-競売回避の窓口

 

スタッフブログ

コロナウィルス感染防止対応について

- 作成日:2020年4月7日(火曜日)

新型コロナウイルス感染拡大防止に伴い、当面の間店頭営業を自粛することといたしましたのでお知らせいたします。

 

お客様の健康面と安全面を第一に考慮し
店頭営業を自粛することで、感染拡大防止に努めさせて頂きます。

 

尚、お電話・メールでの住宅ローンのご相談は随時受付しております。
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任意売却をお勧めする理由

- 作成日:2020年3月19日(木曜日)

住宅ローンが払えずにいるとなにもしなければ競売によってマイホームを売却することとなります。
「競売ってイメージが悪いけど、自分で不動産屋を探して売却するのも手間だし、裁判所が勝手にすべてやってくれるから手間がかからくいいかなあ。」と漠然に思われるかもしれません。
しかし、任意売却と競売では自宅売却後の再建計画が大きく変わってきます。
信頼できる任意売却の専門家にご相談いただければうまく解決することが可能です。

 

次にあげているのが任意売却の主なメリットの部分です。

 

  • 高く売却できる可能性
  • 債務を減らせる
  • 生活資金の捻出できる可能性
  • 返済計画の相談
  • 引っ越し計画が立てやすい
  • 精神的な負担は軽い

 

① 高く売却できる可能性がある
任意売却は競売と比べて市場価格により近い金額、競売よりも高い金額で売却できる可能性があります。
競売の基準価格は市場価格の70%程度、入札可能価格は55%程度で競売はオークション形式(競り売り)ですので入札価格以上の金額を提示して一番高い入札価格を提示した者が落札(購入する権利を取得する。)します。
人気物件であれば高値で落札されますが、市場価格よりも安い金額で落札される場合がほとんどです。

 

できるだけ高く売却して、債務を減らせるのであれば、競売より任意売却を選択するのがメリットが大きいです。
また代位弁済から競売落札までの期間は最短でも6ヶ月、長い場合は1年程度期間があり、その間も遅延損害金が発生します。また、競売手続きに競売申し立て金が発生しますので、これらの費用が売却後の残債に上乗せされます。結果的に売却後の借金が増えます。

 

②生活資金を捻出できる可能性がある
自宅を売却した場合は当然引っ越しをして新しい住まいを確保しなければなりません。当然引っ越し代や賃貸マンションを借りる費用が発生します。

 

任意売却の場合、ケースバイケースですが、債権者のご厚意で引っ越し代を費用として認めていただける場合があり、また任意売却専門不動産会社も引っ越し代を認めて頂けるよう債権者に交渉します。引っ越し代は売却代金から捻出されるので、債務として残ってしまいますが、わずかでも確保できるのであればメリットは大きいです。

 

競売の場合は売却代金(入札価格)のすべてが返済に充当されるのでそこから引っ越し代は見込めません。
落札で購入された方(落札者)と相談者様自身が個別に交渉しなければなりません。落札者からすれば払う必要が無いお金ですので、そのまま強制退去させられる可能性もあります。

 

③返済計画の相談
売却後の残債の返済計画についても重要な問題です。ここ部分でも任意売却も競売に比べてメリットがあります。任意売却では通常決済前の段階で生活状況の報告を債権者に行い、残債の支払い方法・毎月いくら支払うのかの調整が行われます。
相談者様やご家族ががご病気をされている場合の治療費用・介護が必要な方がおられるのであればその介護費用、他の借り入れの弁済費用等を債権者に報告、それらを配慮いただければ1万円~2万円程度の少額の支払いで当面許してもらえる場合もございます。またご要望いただければ話し合いに同席、アドバイスさせていただいております。

 

競売で売却した場合も残債の支払い方法について債権者と話し合いは行いますが、すべてご自身で交渉する必要があるのと、そもそも競売での売却は借金返済も無く何もせずほったらかしでそのようになったと債権者が判断していますので、残債の支払い交渉も厳しくなります。

 

④引っ越し計画が立てやすい
任意売却はその専門の不動産会社が関与しますので、引っ越し先の賃貸マンション探しも予算希望に合った物件を紹介いただけます。
引っ越し時期についても買主の引き渡し希望日を考慮する必要がありますが、こちらの希望も考慮いただけるので、融通はききます。
競売で相手の都合で引っ越すのと、任意売却でスケジュールを決めて余裕をもって引っ越すのでは精神的な負担も変わってきます。

 

⑤精神的な負担は軽い
競売が始まるとインターネットに物件の情報が公開されだれでも見れる状態になります。当然ご近所の方も見れる状態になってしまいます。
最近は少ないですが、それらの情報を元に不動産会社が自宅に営業にこられたり、ダイレクトメールを送ってきたりします。極端な例ですと「落札したいので自宅を見せて下さい。」と訪問する輩もいます。またご近所に家族構成等をねほりはほり聞いてくる方もいますので、置かれている状況を周辺に知られてします可能性もございます。
こうなってくると引っ越しするまで精神的にとてもしんどいと思います。

 

任意売却の場合は販売方法は普通の売却と変わりませんので、周囲に状況を知られる事もなく、また不要な訪問者・ダイレクトメールもありません。自分から話さない限りだれにもわからないのです。
精神的なストレスは無いのです。

 

今回は任意売却をお勧めする理由・メリットをご説明させていただきました。
住宅ローンのご相談・任意売却のご相談お気軽にお問い合わせ下さい。
何でもわからないことはおっしゃってください。

 

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具体的な配分案の例

- 作成日:2020年3月15日(日曜日)

今回は実際の配分案の例を見てみましょう。

 

築15年のマンション

住宅ローン残債:     2000万円
1番抵当:旧住宅金融公庫:1700万円
2番抵当:信販会社:    300万円
市役所からの税金差押:   150万円

 

Aさんはサラリーマンで15年前に新築マンションを購入され、住宅ローンの毎月返済額は10万円、ボーナス払いは25万円、他マンション管理費を2万円・固定資産税を年間10万円払っています。

 

病気による失業で再就職もなかなか決まらず、住宅ローン支払いに行き詰りました。売却の為、不動産会社に査定依頼するもローン残債の金額までは届かず、滞納がはじまりました。金融機関に相談のところ競売かもしくは任意売却してはどうかとアドバイスをもらったそうです。

 

任意売却による査定
弊社にご相談にこられ、物件の査定をしたところ重タウローン残債は2000に対して査定価格は1500万円程度でした。以下が1500万円で売却した場合の配分案です。

〈配分案〉
売却価格:     1500万円
1番抵当: 1,336万9,000円
2番抵当:       30万円(ハンコ代)
税金差押:       20万円
管理費滞納分:     24万円
仲介手数料:   56万1,000円
登記抹消費用:      3万円
引っ越し費用:     30万円

 

売却価格1500万円ですので1番抵当権者とハンコ代と経費の配分の交渉を行います。固定資産税滞納で差し押さえされているので自治体と交渉を行いました。差押解除の対応は自治体によってまちまちです。このケースでは固定資産税2年分の20万円で差し押さえ解除に応じていただきましたが全額返済でないと応じていただけないケースもあります。
1番抵当権者も税金滞納分20万円の配分を認めていただきました。

 

任意売却後の残債
任意売却後の残債と今後の支払い額です。

1番抵当:363万1,000円
2番抵当:     270万円
税金滞納分:    126万円
合  計:759万1,000円

 

Aさんは賃貸マンションに引っ越しされアルバイトをしながら再就職も模索することになりました。
今後の住宅ローン支払いについては債権者に相談し1番抵当権者は月額2万円・2番抵当権者は月額1万円・税金については月額5000円の支払いで剰余金がでればその都度いくらかづつでも支払うということで了解いただきました。また再就職後は支払い額の見直しを行うということで各債権者さんも了解済みです。

 

ただ残債が約760万円ある為、実際には全額返済への道のりは長いです。
少しづつでも誠意をもって返済していき、いづれかのタイミングで債権者に債務圧縮の相談やそれが難しい場合は法的な債務整理をされるのも選択肢であると助言させて頂きました。

 

マイホームを手放す結果となりましたが、返済額も少なくなり、住宅ローン支払いのプレッシャーから解放され、再就職に向けて前向きに考えていけるようになったそうです。

 

住宅ローン滞納でお困り方、ご相談お待ちしております。

 

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任意売却の費用と配分案

- 作成日:2020年3月9日(月曜日)

任意売却で最も重要な部分は必要な費用を債権者に控除対象として認めて頂くことです。

 

任意売却で必要な費用とは
以下は任意売却で必要な費用で債権者に認めていただけるものです。
○後順位抵当権者に対する抵当権抹消承諾料
○仲介手数料
○破算財団組入額
○登記費用
○租税公課
○マンション滞納管理費
○引越し代

 

1.後順位抵当権者に対する抵当権抹消承諾料
住宅ローンの借り入れで1つの金融機関だけでは資金調達できない、また購入後リフォームローンを組んだ場合、複数の借入で抵当権が設定されている場合があります。
任意売却ではそれらすべての抵当権抹消をそれぞれの抵当権者にお願いしなければなりません。

 

配分案の一例
競売の基準価格:2500万円

任意売却価格:3000万円の場合

 

〈残 債〉
1番抵当権:3,000万円
2番抵当権: 800万円
3番抵当権: 500万円
〈配 分〉
1番抵当権: 約2,805万円
2番抵当権:    30万円
3番抵当権:    20万円
仲介手数料:   約96万円
抵当権抹消登記費用:約4万円
租税公課:     15万円
引越し費用:    30万円

 

上の表の例で各残債が1番抵当権が3000万円、2番抵当権が800万円、3番抵当権が500万円、任意売却価格が3000万円で競売の基準価格が2500万円の場合の配分案です。

 

1番抵当権の残債が任意売却価格と同額の3000万円なので2番抵当以下は抵当権抹消手数料の配分交渉を行います。事前に1番抵当権者と相談の上2番抵当権者と抹消手数料(ハンコ代)の交渉を行います。

 

抹消手数料(ハンコ代)の相場は決まっていない
2番抵当権者以下の抵当権抹消手数料の金額相場は特に決まっていませんが、2番抵当権者は残債の1割か30万円のいずれか低い額、3番抵当権者は残債の1割か20万円のいずれか低い額を基準にし細かい部分は金額調整します。

 

2.仲介手数料
不動産売買仲介の手数料は通常全額が任意売却の費用として認めて頂けます。
仲介手数料:仲介業者(不動産会社)に支払う成功報酬のことです。

 

手数料の計算(消費税別)

売買代金
200万円以下の部分:売買代金の5%
200万円こ超え400万円以下の部分:売買代金の4%
400万円を超える部分:売買代金の3%

売却価格が3000万円の場合
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(2600万円×3%)=96万円

 

3.破産財団組入額
自己破産をした後に破算管財人が任意売却した場合は売却価格の3%~5%を破産財団に組入れ債権者に配当されることとなります。
破算財団の任意売却する場合は、裁判所の許可が必要になります。

 

4.登記費用(抵当権抹消費用)
抵当権抹消登記をするのに必要な司法書士の報酬と登録免許税です。

 

5.滞納している租税公課
固定資産税・住民税などの税金を滞納しており、差押登記が入っている場合も登記抹消の交渉を行います。部分支払いで差押登記を抹消して頂く、場合によっては全額支払でないと差押登記を抹消していただけないケースもあります。

 

6.滞納しているマンション管理費
滞納しているマンションの管理費も控除・経費の対象です。但し過去5年分までです。5年というのはマンション支払債務の消滅時効が5年だからです。また債権者によっては控除対象にならない場合もあるので注意が必要です。

 

7.引越し代(転居費用)
こちらも認めて頂ける・頂けないケースバイケースです。

 

任意売却ではこれらの費用を元に配分案を作成し、債権者に認めて頂けるよう交渉を行います。債権者によっては難しい交渉も多いですが、これらが任意売却に携わる不動産会社の専門的な部分です。またこれらはあくまで不動産売却仲介業務に付随した業務の一部となります。

 

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任意売却の流れ その4

- 作成日:2020年2月19日(水曜日)

物件の引き渡し・決済
債権者と配分案を調整しそれぞれ同意がとれれば約1ヶ月後に売買代金、物件の引き渡しの決済を行います。

決済日は事前に日時と場所を指定し、買主・売主・仲介不動産会社・すべての債権者の担当者・登記手続きの司法書士が集まります。売買代金の授受、鍵の引き渡し、抵当権抹消・競売取り下げの手続き、所有権移転の手続きをおこないます。決済の後、司法書士は法務局で登記手続きを行います。

 

決済の場所は基本買主のローン融資の銀行で行います。また債権者への返済金支払いはすべて振込で行い、債権者の口座に着金確認ののち手続きを行うからです。
債権者には売買契約書のコピー・費用の明細領収証のコピーを渡します。

 

 

税金滞納で当日決済できない場合もある
事前に配分案の調整を行っているので決済当日もめることはありません。
ただ決済当日に税金滞納の差し押さえ登記が入り決済できないトラブルになると大変です。
ご相談者様との面談でお話いただけていない債務や税金滞納があるとこのようなトラブルになる可能性が高いです。税金滞納を事前にはあくしていれば決済当日までに税金滞納先に相談することが可能です。
ご相談いただく際はこれらの部分はすべて包み隠さずお話いただくようお願いしています。

 

 

債権者への残債の支払い
残債が残る場合は債権者より残債の金額と利息等を記載された書面を受け取ります。当然一括で支払えないので今後の支払い方法等債権者・サービサーと協議していくことになります。

 

 

任意売却終了後・心機一転スタート
不動産売却で新居に引っ越ししてリスタートとなります。もし債権者から引っ越し費用を認めて頂き剰余金が残れば楽なスタートが切れるでしょう。競売とは異なり自分の意思で決めているので売却後のスケジュールも組みやすいのです。

 

残債の支払いについては積極的に相談・アドバイスをさせていただいております。
ただ私どもはあくまで任意売却が専門ですので売却後はお客様みずからで債権者と今後の支払い方法を交渉頂きます。不安があれば当社と付き合いのある弁護士をご紹介させていただきます。
債務者から強引に一括返済を迫られることはありません。債務者から連絡があれば無視せずちゃんと対応しましょう。

 

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任意売却の流れ その3

- 作成日:2020年2月16日(日曜日)

債権者との接触・難しい配分案の提案
債権者との交渉については私共ですべて対応致します。
媒介契約締結後、債権者にに連絡し、媒介契約書・所有者の任意売却希望の申出書を提出し、任意売却を当社が行うことを伝えます。債務者(抵当権者)が複数いる場合はすべての方に連絡します。そして物件の査定価格ほ報告し売却価格を調整します。こちらも債務者が複数いる場合はすべての債権者の売却価格の承諾を取り付けます。
また税金滞納で差し押さえされている場合は、その税金の窓口の自治体・税務署と売却の際、差し押さえ登記をはずしていただくよう交渉します。

 

不動産の売り出しは基本通常と同じ
債権者と交渉し、同意を取り付けた後物件の売り出しスタートです。
不動産流通機構データベース(近畿レインズ)に物件情報を登録、各不動産会社様を通じで買主を探します。同時にチラシや物件情報WEBサイトで買主を探します。
この際、任意売却物件であるということ、実際には債権者の同意がなければ物件の決済ができない旨を不動産会社に伝えています。また売主の瑕疵担保責任(売主の不動産の欠陥の補修義務)は免責である旨も伝えておきます。

 

購入希望者から内覧の申出がある場合、売主・お客様にご相談して内覧させて頂きます。この時室内をできるだけ片づけ、掃除してキレイにしていただくようお願いしています。

 

買い手がみつかると不動産の売買契約を締結します。売主様と買主様と立会人として不動産仲介業者、当社と買い手の不動産会社がいる場合はその担当者です。
不動産売買契約書にそれぞれ署名捺印、決済日を取り決め、手付金の授受を行います。手付金は万が一キャンセルになった場合の預り金みたいなものですので、売主の使い込みを避ける為、通常取引と異なり不動産会社が預かります。手付金業者預りの同意書を買主・売主に取り付けます。

 

困難な配分案の最終調整
売買契約締結後、各抵当権者と配分案の最終調整を行います。抵当権者2社いる場合は確定した売買金額でまず第一抵当権者が完済できるのであればその剰余金が第二抵当権者に回ってきます。第一抵当権者で完済できない場合は第2抵当権者には剰余金の取り分は無く、抵当権抹消承諾料の支払いでその金額交渉を行います。以下の抵当権者も同じ流れになります。剰余金のない債権者との交渉は非常に困難です。
他、決済に必要な仲介手数料・印紙代・登記費用等の経費を認めていただきます。これらは売却代金から捻出します。通常取引であれば売主が自費で費用負担しますが、売主に支払い能力が無い為です。売主の引っ越し費用は認めて頂けるかどうかケースバイケースです。
これらの費用を含めて配分案を交渉していきます。

 

以上、次回に続きます。

 

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任意売却の流れ その2

- 作成日:2020年2月13日(木曜日)

ベストな方法をアドバイスする
お聞きした内容を確認し、また売却査定価格を大まかに算出します。
ご自宅にそのまま住み続けたいご要望があるなら、それが可能かどうか分析します。

 

金融機関と折衝してリスケジュールの相談や住宅ローンの借り換え・またリースバックや親族間売買で住み続けることが可能なケースなのか判断します。
ただ金融機関と折衝する場合は、滞納になる前に相談しないといけないのです。支払いに行き詰る前に金融機関には必ず相談しましょう。

リースバックや親族間売買は身内の協力が必要不可欠です。不動産会社に買い取ってもらい、賃貸で住み続ける場合は、賃貸条件が合わない場合も多く、買い取りを見合わせる場合も多いのです。

 

任意売却を助言する場合は、売却の媒介契約をお願いしています。リスケジュールや借り換えを助言する場合はその方法、担当者に相談する内容、望まれるのであれば訪問同席させていただく場合もございます。

 

任意売却に移行する場合
媒介契約を締結する
任意売却に移行する相談者様のご理解を頂いた場合は、お客様と不動産売却の専属専任媒介契約を締結します。不動産の媒介契約には3つのタイプがありますが、専属専任媒介契約は自分で買主を見つけて契約する場合にも媒介契約を締結した不動産会社を通さないといけません。
任意売却が通常の売却と異なる点で、債権者からすれば折衝の窓口は1本にしてほしいという要望があるのです。債権者とは売却価格の交渉・抵当権の抹消の交渉・他の債権者の配分案の交渉等行わなければならず、お客様自身が金融機関と交渉することは非常に困難です。

 

媒介契約の締結は通常署名捺印(お認め印)だけで結構です。

 

不動産査定は債権者が納得する価格
媒介契約を締結すると次に不動産の物件査定を行います。同じエリアの成約事例や路線価・公示価格・建物築年数・グレードそれらを考慮し
ます。もちろんご自宅・物件を実際現地調査させていただき、外観・室内・周辺環境を調査します。その上で物件査定書を作成致します。

 

価格の設定については少しでも高く売却できるのが理想ではあります。しかし売れなければ最終的には競売で売却となります。また値下げには債権者の同意が必要になるので売り主の都合だけで値下げできない、また大幅な値下げに債権者が同意せず、時間切れで競売になってしまうのです。

限られた時間内で確実に売却できる値段設定が必要となります。
実際に査定した価格では残債が多く残ってしまう場合でも、その価格を売却価格とするよう交渉します。競売にならない為です。
債権者も自社もしくは外部に委託して物件の査定を行いこちらからの査定額と比較して妥当かどうか判断します。

 

本日はここまで。

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任意売却の流れ1

- 作成日:2020年2月11日(火曜日)

将来の住宅ローンの支払いに不安を感じたのであれば、任意売却を含めた専門家にご相談いただくのか得策だと思います。

 

任意売却実績のある不動産会社に相談する。
法律が絡むので弁護士がいいのでは・・・ お金の事なのでとりあえず借りた銀行、ファイナンシャルプランナーがいいのか・・・・ 売却するのではれば不動産会社がいいのかな・・・
相談先はさまざまですが、もし売却を含めてご相談されるのであれば任意売却の実績の多い不動産会社でかつ、売却まで至らなかった場合でもコンサルティング業務を行っている方がいいと思います。住宅ローン相談の最終出口は不動産を処分することにあるからです。またそこまで至らない場合でも、ローン支払いの助言等、相談できる方が望ましいのです。

 

・不動産がいくらで売却できるか
・法律に詳しい
・金融の知識に詳しい
上記のような専門知識が必要です。

 

住宅ローン・任意売却のご相談は大まかに以下の流れになります。
・面談で状況をお聞きする
・現状の調査・チェック
・不動産の査定
・売却の為の媒介契約締結
・債権者との交渉・配分案の調整
・不動産の販売促進
・不動産の売買契約締結
・抵当権の抹消・決済・引き渡し業務
・売却後の残債務の支払い相談・助言

 

面談で状況をお聞きする
お問い合わせを頂きますと、おおまかには以下の内容をお聞きします。
〇  現在の滞納状況・なぜ支払いに行き詰ったのか。
〇 お借入れの状況・いつごろ不動産を購入されたか。
〇 今後の要望・マイホームに住み続けたい。あるいは売却して借金を返済したい。

 

支払い困難の原因はさまざま
なぜ払えなくなったかはみなさまそれぞれ理由があります。リストラ・ご病気で給与が減額された。離婚・急な出費でお金が足りない等、支払いが困難になった理由をお聞かせいただきます。

 

滞納状況・購入年月をお聞きします。
現在の住宅ローン残債務はいくらあるのか、滞納状況はあるのか、それ以外に借り入れや税金の滞納はあるのか、いつごろマイホームを購入されたか。
お借入れの状況は、不動産を売却するしないにかかかわらず、今後の生活をどのようにするかにかかわりますので、特に重要です。

 

住み続けるのか・売却するのかが一番重要
住み続けたいご要望なのか、任意売却で売却してもいいのかをお尋ねします。
一番重要な部分でお聞きした現状で住み続けることが可能かどうか判断致します。

 

ご面談の際は、ローンの返済予定表等残債のわかる資料・売買契約書等をご用意頂きます。
ポイントは借入の状況や残債額等を包み隠さずにお話していただくことです。
実際の内容が異なれば、任意売却にも悪い影響が出ます。

 

次回に続きます。

 

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競売と同時進行の任意売却

- 作成日:2020年2月7日(金曜日)

競売と同時の場合は時間とのたたかい

競売開始決定から落札されるまでは、最短でも6ヶ月程度の期間が必要です。任意売却は開札期日の前日までは可能とですが、任意売却の期間を考慮するとできるだけ早く動いた方が得策です。

 

開札の期日までに任意売却で物件を売却して債権者が希望する金額を返済し、競売を取り下げてもらう必要があります。売却価格の金額設定が重要ですが、6ヶ月の期間で売却完了することは可能です。

 

売却の価格設定が重要と言いましたが、通常売却と異なり、売却査定金額は物件の所有者の希望条件ではなく、抵当権を抹消してもらうために債権者が同意した価格でないといけません。また設定価格で売却できず、やむをえず値下げする場合も同様債権者の同意が必要で、値下げで当然返済金額が減額される為、最初の設定金額から大幅な減額が難しい場合が多いのです。

 

競売と同時に任意売却を進める場合は時間的な制限もあり一日でも早くアクションを起こさないといけません。

 

競売を避けたい債権者も多い
債権者も可能であれば競売よりも任意売却で対応したい方も多いです。その最初のアクションは債務者である物件所有者、つまり相談者様自身です。住宅ローンが返済困難になり、もういいやとほったらかしのして債権者に連絡をしないとそのまま競売が進んでいく結果となります。

 

融資した金融機関には任意売却相談できない。
住宅ローンでは不動産が担保になっており抵当権が設定されているので、抵当権をはずさないと物件を売却できません。

新築の場合は仲介手数料な無い分物件の価格に不動産会社の利益が上乗せされています。
新築購入後、すぐに売却した場合は新古物件になる為、新築価格より2~3割安い価格となります。フルローンで購入した場合は、売却金でローンが全額返済できず、自己資金をプラスしてローンを全額返済しなければならない場合があります。
このような債務超過に陥った場合は所有者の判断で売却が難しくなります。

 

金融機関はローン返済の期間の猶予等リスケジュールは相談に乗っていただけますが、任意売却の相談には乗ってもらえず、ローン支払い不能の後、保証会社から金融機関への代位弁済後に保証会社と相談しなければならないのです。

 

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滞納から競売の流れ その3

- 作成日:2020年2月5日(水曜日)

競売の手続をざっくりと説明すると以下のような流れになります。

1.裁判所から通知が届く

2.現地調査

3.配当要求終期の公告

4.入札の通知

 

1.裁判所から競売開始の通知が届きます。
代位弁済後、債権が保証会社・債権回収会社に移動した後に任意売却せず放置していると保証会社・債権回収会社は担保の不動産を競売で売却する為に裁判所へ競売の申し立てを行います。
申し立てを受けて裁判所は担保の不動産に差押登記を設定し、債務者(借り手)に競売開始通知書を発送します。

 

2.現地調査
競売開始決定通知が届いてから約1ヶ月後ぐらいに、不動産鑑定士と執行官が現地調査にやってきます。建物の状況の確認、写真撮影、居住状況を聞き取りします。事前に調査日程の打ち合わせは可能ですが、通知を無視しても現地調査を拒否することはできず、仮に施錠して外出していても専門の業者にドアのカギを開錠されて、勝手に室内を調査される場合もあります。
調査完了後、不動産鑑定士により競売の売却基準価格と買受可能価格が公表されます。
売却基準価格は相場の70%程度の金額で、競売物件落札の目安となる金額です。
買受可能価格は相場の55%程度の金額で入札可能な最低価格です。

 

3.配当要求終期の公告
「配当要求終期の公告」は裁判所にこの物件が競売になる旨を掲示し、競売申立の債権者以外の債権者で配当を受けたい者への告知書です。
物件情報が一般公開され、不動産の地番・家屋番号(住所ではない)が記載、だれでも見れる状態になります。
このタイミングで裁判所で配当要求を調査し物件の所有者(借り手)にDMや飛び込み営業で任意売却を促進する業者が少なからずいます。

 

4.入札の通知
次に入札の通知が郵送で届きます。郵送の通知にには売却基準価格・買受価格、入札の期間等が記載されています。
その後、入札の2週間前ぐらいになると、インターネット・裁判所で物件写真を含めた情報が掲載・資料保管されます。
その後「入札期間 → 開札 → 落札者決定」の流れになります。

 

本日はここまで。

 

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