競売と同時の場合は時間とのたたかい
競売開始決定から落札されるまでは、最短でも６ヶ月程度の期間が必要です。任意売却は開札期日の前日までは可能とですが、任意売却の期間を考慮するとできるだけ早く動いた方が得策です。
開札の期日までに任意売却で物件を売却して債権者が希望する金額を返済し、競売を取り下げてもらう必要があります。売却価格の金額設定が重要ですが、６ヶ月の期間で売却完了することは可能です。
売却の価格設定が重要と言いましたが、通常売却と異なり、売却査定金額は物件の所有者の希望条件ではなく、抵当権を抹消してもらうために債権者が同意した価格でないといけません。また設定価格で売却できず、やむをえず値下げする場合も同様債権者の同意が必要で、値下げで当然返済金額が減額される為、最初の設定金額から大幅な減額が難しい場合が多いのです。
競売と同時に任意売却を進める場合は時間的な制限もあり一日でも早くアクションを起こさないといけません。
競売を避けたい債権者も多い
債権者も可能であれば競売よりも任意売却で対応したい方も多いです。その最初のアクションは債務者である物件所有者、つまり相談者様自身です。住宅ローンが返済困難になり、もういいやとほったらかしのして債権者に連絡をしないとそのまま競売が進んでいく結果となります。
融資した金融機関には任意売却相談できない。
住宅ローンでは不動産が担保になっており抵当権が設定されているので、抵当権をはずさないと物件を売却できません。
新築の場合は仲介手数料な無い分物件の価格に不動産会社の利益が上乗せされています。
新築購入後、すぐに売却した場合は新古物件になる為、新築価格より２～３割安い価格となります。フルローンで購入した場合は、売却金でローンが全額返済できず、自己資金をプラスしてローンを全額返済しなければならない場合があります。
このような債務超過に陥った場合は所有者の判断で売却が難しくなります。
金融機関はローン返済の期間の猶予等リスケジュールは相談に乗っていただけますが、任意売却の相談には乗ってもらえず、ローン支払い不能の後、保証会社から金融機関への代位弁済後に保証会社と相談しなければならないのです。
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