大阪府で投資マンション・収益物件でお悩みの方
サラリーマン大家さんが流行語になるほど不動産投資が流行しています。「初期費用無料」「年金代わりに」などの甘い文句で不動産投資に手を出してしまい、投資で損失を被り投資の先行きに不安を抱えている方も多いのではないでしょうか？
今回は不動産投資でよくある失敗例と、対処方法をご紹介していきたいと思います。
1 空室が多く、家賃収入が減りローン・固定資産税が払えない
不動産投資の中でもアパート経営が人気です。「空室リスクを分散することができる」「相続税対策になる」などと不動産会社の営業マンに熱心にアパート経営をすすめられた経験がある方も多いのではないでしょうか？
新築の時は「新築ブランド」で満室だったアパートも、古くなるにつれて修繕箇所が多くなったり、古めかしいといった理由で空室が目立つようになってきます。
そのため家賃収入が減りローンや固定資産税が払えないといった事態に陥っていませんか？
こうなってしまったら、対策は以下の2つです。
ⅰ 大規模リフォームを行う
大規模なリフォームを行い、見た目から入居希望者に訴えることが可能です。しかし、アパートの場合建物が大きいため、費用も200～300万円とそれなりにかかってしまいます。現実的にみて家賃収入が減りローンや固定資産税が払えないといった事態に陥っているアパート経営者には無理な相談といえるでしょう。
ⅱ 任意売却でアパートを売却する
一般的にローンが残っている物件は売却することができません。しかし、任意売却を活用することで、持ち出し費用0円で物件を売却することができます。任意売却は困窮した債務者を救済するためにある制度です。
まずは任意売却の専門家に相談してみましょう。借金問題の糸口が見えてくるはずです。
2 サブリース契約で保証賃料が値下げされた
サブリース契約に関するトラブルが多発しています。家賃が保証されると聞いて契約したのに、毎年のように家賃の減額を求められ、困っているという声が少なくありません。中には、家賃の減額だけでなく、大規模修繕の費用を負担するよう要求されるケースも報告されています。
このように問題点の多いサブリース契約ですが、放置していると経営が行き詰まる恐れがあります。特に築年数が進むほど家賃の減額幅も大きくなり、ローン返済すら困難になる可能性があります。
こうした状況に対処する方法は主に2つあります。
ひとつは早期に物件を売却することです。ローン残債よりも高く売却できる場合には、早めに売却を検討することが賢明です。将来的な修繕費用の負担を避けることもできます。
もうひとつはサブリース契約を解除して自己管理に切り替える方法です。サブリース契約では、管理会社（サブリース会社）が入居者からの家賃を受け取り、その一部（通常80～90％）をオーナーに支払う仕組みです。
契約を解除し、オーナー自身で直接賃貸管理を行えば、家賃全額が手元に入り、手数料分の収益が増加します。
サブリース契約の内容を見直し、早めの対策を講じることが、安定した不動産経営を続けるためには欠かせません。
3 賃料が下がり、返済額の方が高額になってしまった
物件の空室が続くと、賃料が入ってこないのにもかかわらず、物件のローンだけを支払わなければいけないという事態に直面します。これがいわゆる空室リスクという問題です。
この空室に耐えきれなくなり、たびたび家賃を下げていった結果、賃料＜ローン支払額という事態に陥ってしまうことがあります。
賃料＜ローン支払額になった場合、賃料からローンの支払金額を引いた金額が損失となり、毎月貸せば貸すほどその損失が膨らんでいくだけになります。
こうなってしまった場合の解決方法は1つだけです。「物件を売却する」ことです。毎月借金が増加していくのを見ているだけでは問題は解決しません。
一般的にローンが残っている物件は売却することができません。しかし、任意売却を活用することで、持ち出し費用0円で物件を売却することができます。
まずは任意売却の専門家に相談しましょう。
4 管理会社がなにも動いてくれない。
不動産の賃貸に関して何らかのトラブル（長期間の空室など）を抱えて困っているにもかかわらず、管理会社が何もしてくれないといった驚くべきことが実際に存在します。管理料の相場は安くても賃料の５％はすると思います。もはやそういった管理会社に管理料を5％も支払うのは「無駄」な支出です。
早々に管理契約を解除し、自己管理に切り替えるか、他の管理会社に管理を移しましょう。
今回は不動産投資でよくある失敗例と、対処方法をご紹介してきました。「賃料＜ローン支払額」に陥ってしまっては毎月借金を増やすだけの状態になりかねません。早急にトラブル回避に取り組みましょう。
もう任意売却しか方法はないという場合は当社にご相談ください。借金問題の解決の糸口を提供できると思います。
お困りの場合任意売却をご検討下さい。ご相談無料です。
不動産投資、とくに投資マンション経営では、空室リスクやサブリース契約のトラブル、賃料の下落など、想定外の問題が次々と発生することがあります。大阪でも「年金代わり」「安定収入」といった甘い言葉に誘われ、結果的にローン返済が困難になってしまったという相談が増えています。こうした状況を放置してしまうと、借金が膨らみ生活に深刻な影響を及ぼしかねません。そんなときの有効な選択肢が「任意売却」です。任意売却を活用すれば、持ち出し費用なしで投資マンションを売却できる可能性があります。再スタートを切るためにも、専門家へ早めに相談することが非常に大切です。
