大阪住宅ローン・任意売却お助け相談室－競売回避の窓口

強制執行（きょうせいしっこう）

　強制執行とは、裁判所の判決や決定に基づき、債務者が任意に支払い・引渡しなどを行わない場合に、裁判所が法律の力を使ってその内容を実現させる手続きのことです。お金の支払いを求める「金銭債権の執行」や、不動産の明け渡しを求める「不動産明渡しの執行」など、さまざまな種類があります。

　任意売却や競売の場面で特に関わってくるのが、「不動産明渡しの強制執行」です。たとえば、競売によって不動産が第三者に落札された場合でも、元の所有者や占有者が物件から退去しないときには、新しい所有者の申立てにより、裁判所が強制的に退去させることになります。この場合、裁判所の執行官が立ち会い、家財道具の運び出しや鍵の交換などが行われることもあります。

　強制執行は、法律に基づいた手続きであるとはいえ、精神的・経済的な負担が非常に大きく、できれば避けたいものです。そのため、競売に至る前、あるいは強制執行が現実になる前に任意売却などの手段を講じて、穏便に問題を解決することが望ましいとされています。早めの相談が、強制執行のリスク回避につながります。

自己破産（じこはさん）

　自己破産とは、多額の借金を抱え、支払いができなくなった場合に、裁判所に申立てを行い、借金の返済義務を免除してもらう手続きです。これは、法律で認められた債務整理の方法のひとつで、経済的に立ち直るための最終手段ともいえます。

　自己破産の手続きを行うと、裁判所が「免責許可」を出すことで、借金は基本的にすべて帳消しになります。ただし、税金や養育費など一部の債務は免除されません。また、破産手続き中は一定の職業制限や、旅行・転居の制限などが課せられることもありますが、これらは手続き終了とともに解除されます。

　任意売却との関係でいえば、自己破産を選択する前に住宅ローンの整理手段として任意売却が検討されるケースが多くあります。たとえば、住宅を売却してもローンが残ってしまい、その返済の目途が立たない場合、自己破産を併用することで、残債務からも解放される可能性があります。

　ただし、自己破産をすると不動産などの一定の財産は原則手放さなければなりません。また、信用情報に「事故情報」として登録され、今後しばらくの間はローンやクレジットカードの利用が難しくなります。

　自己破産は強いリスクと効果を持つ制度です。安易に選ぶのではなく、任意売却など他の方法と比較検討した上で、専門家に相談しながら慎重に判断することが大切です。

任意整理（にんいせいり）

　任意整理とは、借金を抱えた人が裁判所を通さずに、貸金業者（銀行や消費者金融など）と直接交渉を行い、返済条件の見直しを図る債務整理の方法の一つです。自己破産や個人再生といった法的な手続きとは異なり、比較的柔軟で手軽に利用できる点が特徴です。

　任意整理では、弁護士や司法書士などの専門家が債務者の代理人となり、主に将来利息のカットや、月々の返済額・返済期間の調整を交渉します。元本そのものの減額は基本的に認められませんが、支払総額が大幅に軽減されるケースも少なくありません。交渉が成立すると、新たな返済計画に基づいて3年〜5年程度での完済を目指すことになります。

　この手続きの大きなメリットは、裁判所を通さないため手続きが比較的スムーズで、家族や職場に知られにくいことです。また、自己破産のように財産を手放す必要もありません。ただし、任意整理を行うと信用情報機関に事故情報として登録され、いわゆる「ブラックリスト」状態となるため、一定期間は新たな借入やクレジットカードの利用が制限されます。

　任意整理は、収入があり一定の返済能力がある人に向いている方法です。住宅ローンの滞納がある場合には、ローン以外の借金を任意整理で整理し、住宅の任意売却やその他の対策と組み合わせて生活再建を図ることもあります。借金問題を解決する選択肢のひとつとして、正しく理解しておくことが大切です。

保証会社（ほしょうがいしゃ）

保証会社とは、住宅ローンなどの借入において、借主（債務者）が返済できなくなった場合に、代わりに返済を行う会社のことです。金融機関は、ローンを貸し出す際のリスクを減らすために、保証会社の利用を条件とすることが一般的です。つまり、保証会社は「借主の保証人」のような役割を果たします。

住宅ローンの申込み時、多くの金融機関では個人の連帯保証人を立てる代わりに、保証会社との保証契約を結ぶことが求められます。借主が返済を滞納し続けると、保証会社が金融機関に対して**代位弁済（だいいべんさい）**を行い、その後は借主に対して直接返済を求める立場となります。

任意売却の場面でも、この保証会社は重要な関係者となります。ローンの滞納が続き、保証会社が代位弁済をした場合、実質的な債権者は金融機関から保証会社へ移ります。そのため、任意売却を進めるには、保証会社の承諾が不可欠です。

また、任意売却では、売却金額や残債務の返済方法について保証会社と交渉する必要があります。保証会社は、競売よりも高い価格での回収が見込める場合に任意売却に応じる傾向がありますが、その判断基準は会社ごとに異なるため、慎重な対応が求められます。

任意売却を成功させるためには、保証会社との調整・交渉がスムーズに進むかが大きなカギとなります。専門家に相談することで、こうした手続きも円滑に進めやすくなります。

競売（きょうばい・けいばい）

　競売とは、住宅ローンの返済が長期間滞ってしまった場合に、金融機関（銀行や保証会社など）が裁判所に申し立てを行い、不動産を強制的に売却する手続きのことをいいます。

　本来、不動産の売却は持ち主の意思で自由に行うものですが、ローンの返済ができなくなると、金融機関は貸したお金を回収するために裁判所を通じて競売を行います。競売では、裁判所が物件を管理し、一般の買主を対象に入札によって購入者を決めます。

　しかし競売の場合、売却価格は市場の相場よりも大きく低くなることが多く、住宅ローンの残債が多く残ってしまうケースも少なくありません。また、所有者の意思とは関係なく手続きが進められるため、売却後の引越し代や新しい住まい探しなども自分で対応しなければならず、生活への負担が大きくなりがちです。

そのため、住宅ローンの返済が困難な状況では、競売に至る前に「任意売却」という方法を検討することが一般的です。任意売却なら市場価格に近い金額での売却が期待でき、金融機関との交渉によって引越し費用の負担が軽減される可能性もあります。競売は最終的な手段とされ、できるだけ避けたい状況のひとつといえるでしょう。

修繕積立金（しゅうぜんつみたてきん）

　修繕積立金とは、マンションやアパートなどの集合住宅において、建物の老朽化に伴う大規模修繕工事の費用をまかなうために、区分所有者が毎月積み立てるお金のことです。例えば、外壁の補修、屋上やベランダの防水工事、給排水管の交換、エレベーターの更新など、長期的な視点で必要となる修繕費用に充てられます。

　この積立金は、管理費とは異なり、将来の支出に備える「貯金」のような役割を果たしています。金額は物件の規模や築年数、管理計画などによって異なりますが、数千円から数万円までさまざまです。また、築年数の経過や修繕計画の見直しに伴い、途中で増額されることもあります。

　任意売却を検討している方にとって、修繕積立金の滞納がある場合には注意が必要です。売却時に精算が必要になることが多く、滞納分が清算されないと、買主が購入をためらったり、管理組合から売却に同意を得られなかったりするケースもあります。

　住宅ローンの返済に加えて修繕積立金の負担が重なり、生活がさらに厳しくなることも少なくありません。そのため、任意売却を円滑に進めるには、修繕積立金の支払い状況や今後の対応についても事前に整理しておくことが大切です。

任意売却（にんいばいきゃく）

　任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になってしまったときに、金融機関（銀行や保証会社など）の同意を得たうえで、自宅などの不動産を売却する方法のことをいいます。

　通常の不動産売却は、住宅ローンの残りよりも高い価格で売却できる場合に、自分の判断だけで自由に行うことができます。しかし、住宅ローンの残債が多く、売却価格よりもローンの残りが上回ってしまう場合は、金融機関の承諾がないと売却することはできません。

　このような場合に利用されるのが任意売却です。任意売却では、競売にかけられる前に、市場の相場に近い価格で売却できる可能性があり、通常の競売と比べて売却価格が高くなりやすいというメリットがあります。また、売却後に残ってしまったローンの返済方法についても、金融機関と相談しながら柔軟に対応してもらえることが多いのが特徴です。

　さらに、任意売却では、引越し代の一部を売却代金から捻出できる場合もあり、競売と比べて売主の負担を軽減しやすい方法として利用されています。住宅ローンの返済が難しくなったときの選択肢のひとつとして覚えておくと良いでしょう。

保証人（ほしょうにん）

保証人とは、住宅ローンや借金などで、お金を借りた本人（債務者）が返済できなくなったときに、その代わりに返済をしなければならない立場の人のことをいいます。金融機関は、貸したお金を確実に回収するために、債務者とは別に保証人をつけることがあります。

住宅ローンの場合、近年では「保証会社」が保証人の役割を担うことが一般的になっていますが、契約内容によっては家族や親族が保証人になるケースもあります。特に昔の住宅ローン契約では、親や兄弟が保証人になっていることも多く見られます。

保証人の最大の特徴は、債務者が返済不能に陥った場合、法律上、債務者と同じように返済義務を負う点にあります。つまり、任意売却や競売によって不動産を売却してもローンの残り（残債）がある場合、その支払い請求が保証人に及ぶ可能性があるのです。

保証人は、「名前を貸しただけ」では済まされず、財産や給与が差押えられるリスクもあります。したがって、保証人になるということは非常に大きな責任とリスクを伴う行為であり、安易に引き受けるものではありません。

任意売却を進める際は、保証人の協力や同意が必要になることも多いため、債務者と保証人が連携しながら、早めに対応策を検討することが重要です。

競売開始決定通知（きょうばいかいしけっていつうち）

　競売開始決定通知とは、住宅ローンなどの借金の返済が長期間滞った場合に、債権者（主に金融機関）が裁判所に申し立てを行い、その結果として裁判所が「この不動産を競売にかけます」と決定したことを、債務者に知らせる正式な通知です。この通知が届いた時点で、競売手続きが本格的に始まったことを意味します。

　通知の発出は、通常、住宅ローンの滞納が数ヶ月続いた後に行われ、保証会社が代位弁済（借金の肩代わり）をしたあとに手続きが進められることが一般的です。通知は裁判所から郵送され、債務者本人だけでなく、共有名義人や担保提供者にも届きます。

　この通知を受け取った後でも、すぐに家を追い出されるわけではありませんが、放置しておくと競売が進み、最終的には強制的に退去を求められる可能性があります。競売開始決定通知が届いた段階は、任意売却を選択できる最後のチャンスとも言われており、できるだけ早く専門家に相談することが重要です。

　競売では市場価格よりも安く売却されることが多いため、任意売却で自ら売却の道を選ぶ方が、残債の減少や引越し条件の交渉など、より有利な条件を得られる可能性があります。

住宅金融支援機構（じゅうたくきんゆうしえんきこう）

　住宅金融支援機構とは、国が設立した公的な金融機関で、正式には「独立行政法人住宅金融支援機構」といいます。以前の「住宅金融公庫」の業務を引き継ぎ、民間の金融機関と連携しながら、長期・固定金利の住宅ローンである「フラット35」などを提供しています。営利を目的とせず、国民の安定的な住まいの確保を目的とした機関です。

　住宅ローンの貸付そのものは民間の金融機関が行いますが、住宅金融支援機構はそのローン債権を買い取り、証券化して投資家に販売することで資金を調達します。これにより、民間金融機関はリスクを抑えながら、長期固定金利のローンを貸し出すことが可能になります。

　任意売却において、住宅金融支援機構が関係するケースも少なくありません。たとえば、フラット35を利用して住宅を購入したものの、ローンの返済が困難になった場合、債務者は住宅金融支援機構を含む関係先と調整を行う必要があります。任意売却を進めるには、住宅金融支援機構から任意売却の承認を得ることが不可欠です。

　また、同機構は借主が返済困難に陥った際に「返済特例」や「条件変更」などの救済措置を提供していることもあり、任意売却を検討する前に相談してみる価値があります。公的機関ならではの柔軟な対応が期待できる場合もあります。

　任意売却をスムーズに進めるには、住宅金融支援機構の制度や対応方針を理解したうえで、的確に交渉を進めることが大切です。