一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）
一般媒介契約とは、不動産の売却を行う際に、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約のことをいいます。専任媒介契約や専属専任媒介契約とは異なり、売主が複数の不動産会社に自由に依頼できるのが最大の特徴です。
この契約では、売主は特定の1社に限定することなく、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できるため、それぞれの不動産会社が独自に買主を探し、売却のチャンスが広がるメリットがあります。また、売主自身が直接買主を見つけて取引することも可能です。
一方で、一般媒介契約には注意すべきデメリットもあります。専任媒介契約などとは異なり、不動産会社には販売状況の報告義務がなく、レインズ（不動産流通機構）への登録義務もありません。そのため、不動産会社によっては積極的な販売活動を行わないケースもあります。
さらに、デメリットとして、窓口がすべて売主になるため複数の不動産会社と調整・折衝しなければならず、その手間も時間もかかります。例えば、各不動産会社から異なる条件や質問があった場合も、すべて売主自身が対応する必要があり、負担が大きくなることがあります。
このように、一般媒介契約は売主にとって自由度が高い反面、自己管理や対応力が求められる契約形式といえます。不動産会社の営業力や対応状況をよく見極めながら、売却活動を進めることが大切です。任意売却において一般媒介契約を検討する場合も、自分にとって適した契約形態かどうかを慎重に判断することが重要です。
差押解除（さしおさえかいじょ）
差押解除とは、金融機関や税務署などによって不動産に設定された差押えを取り消し、自由に売却できる状態に戻す手続きのことをいいます。
住宅ローンの滞納や税金の未払いが原因で不動産が差押えられると、そのままでは売却や名義変更ができません。任意売却を行う場合には、売却代金の一部を差押えの原因となっている債務（住宅ローンや税金など）の返済に充てることで、債権者の同意を得て差押解除が行われます。
差押解除は、任意売却を成立させるために欠かせない重要な手続きです。解除後は、買主への引渡しや所有権移転が可能となります。
賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）
賃貸借契約とは、ある物（主に土地や建物などの不動産）を貸す人（貸主）が、借りる人（借主）に使用させることを約束し、借主がその対価として賃料（家賃など）を支払う契約のことです。もっと簡単に言えば、「借りたい人」と「貸したい人」の間で交わす“物件を借りるための約束”です。
この契約では、使用目的や賃料、契約期間、更新の条件、解約方法、原状回復の取り扱いなどが定められます。住宅の場合は、通常「普通借家契約」または「定期借家契約」のいずれかの形態で結ばれます。普通借家契約は原則として契約期間が終了しても借主の希望により更新できる一方、定期借家契約は契約期間満了で終了します。
任意売却において賃貸借契約は重要なポイントのひとつです。売却予定の不動産に賃借人が住んでいる場合、その契約内容によっては、売却後も入居者が住み続けることになります（オーナーチェンジ物件）。また、借主の立場は法律で強く保護されており、たとえ所有者が変わっても契約内容は原則として引き継がれます。
そのため、任意売却を行う際には、物件が空室かどうか、賃貸借契約があるかどうかを事前に確認し、買主との調整や入居者への対応を慎重に進める必要があります。契約内容を正しく把握しておくことが、スムーズな売却につながります。
引越し費用（ひっこしひよう）
引越し費用とは、住まいを移る際にかかる諸費用の総称で、主に引越し業者への料金や荷造り資材、転居先の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料など）を含みます。また、電気・ガス・水道などのライフラインの手続き費用や、家具・家電の買い替え費用がかかることもあります。
任意売却を検討している方にとって、引越し費用は無視できない現実的な問題です。住宅ローンの返済が厳しい中で、売却後に新たな住まいへ移るための資金を用意するのは難しいケースが多く見られます。しかし、任意売却では債権者（金融機関など）との交渉によって、引越し費用の一部を売却代金の中から捻出できる場合があります。これを「引越し代の捻出」や「引越し支援金」と呼ぶこともあります。
ただし、この費用が必ず支給されるとは限らず、債権者の同意が必要です。そのため、任意売却を進める際には、専門家と相談のうえで、引越し費用についての交渉も含めた対応を検討することが重要です。
早めに相談を行うことで、無理のない再出発ができる環境を整えることが可能になります。引越し費用も任意売却における大切な要素のひとつとして、しっかり確認しておくことが大切です。
開札（かいさつ）
開札とは、不動産の競売において、入札期間中に提出された入札書を裁判所が開封し、入札者の中から最も高い金額を提示した「最高価買受申出人（こうかかばいうけもうしでにん）」を決定する手続きのことです。開札は、入札期間終了後に裁判所で公開のもと行われ、その場で落札候補者が判明します。
この手続きは主に「期間入札」で行われ、入札者は定められた期間内に、入札額を記入した入札書と保証金（通常は買受可能価額の20％）を裁判所に提出します。開札当日は、提出されたすべての入札書が開封され、最も高い金額を記入した入札者が仮の落札者として選ばれます。
ただし、開札によって選ばれた最高価買受申出人がすぐに不動産を取得できるわけではありません。その後、裁判所によって「売却許可決定」が出され、これが確定した上で残代金を納めることで初めて所有権が移転します。
なお、開札日が設定されるということは、競売の手続きが最終段階に入っていることを意味します。任意売却を検討するなら、開札前のタイミングが最後のチャンスとなるため、できるだけ早期の対応が重要です。
残債（ざんさい）
残債とは、住宅ローンや借金の返済がまだ終わっていない部分、つまり「これから支払わなければならない借金の残りの金額」のことをいいます。正式には「残債務（ざんさいむ）」とも呼ばれます。
例えば、住宅ローンで3,000万円を借りて、これまでに1,000万円を返済した場合、まだ支払いが終わっていない2,000万円が「残債」となります。住宅ローンは長期間にわたり返済するものなので、完済するまでは常に残債が存在します。
特に任意売却や競売においては、この残債が大きな問題になることが多いです。例えば、住宅を売却して1,500万円で売れたとしても、住宅ローンの残債が2,000万円ある場合、500万円分は売却後も借金として残ってしまいます。これが「売却後の残債」です。
売却してもローンが完済できない場合、この残債については金融機関との交渉が必要になります。任意売却の場合、多くのケースでは、残債の一括返済は求められず、分割払い（月々少額の返済）や、状況によっては減額、支払い猶予など柔軟な対応がされることもあります。
ただし、残債がある限り借金の返済義務は続きます。売却すれば終わりというわけではないため、残債の返済方法について金融機関や専門家としっかり相談することが大切です。特に任意売却を検討する場合は、売却価格と残債のバランス、そして売却後の返済計画まで考えることが重要なポイントとなります。
抵当権（ていとうけん）
抵当権とは、住宅ローンなどの借金をするときに、債権者（主に銀行などの金融機関）が、借主の不動産に設定する担保の一種です。万が一、借主が返済できなくなった場合、金融機関はこの抵当権に基づいて不動産を売却し、売却代金から優先的に借金を回収することができます。
抵当権の特徴は、大きく2つあります。ひとつは、不動産を手元に置いたまま借金ができる点です。つまり、抵当権を設定しても、通常はそのまま自宅に住み続けたり、店舗を営業したりすることが可能です。もうひとつは、裁判所を通じた「競売」という手続きによって、不動産を強制的に売却できる点です。これにより、債権者は貸したお金を回収しやすくなっています。
なお、抵当権は不動産登記簿に記録されるため、第三者に対しても権利を主張できます。不動産を購入するときや売却するときには、この抵当権が残っていないかどうかを必ず確認することが重要です。抵当権が残ったままだと、購入者も影響を受ける可能性があるからです。
任意売却を検討する際も、抵当権の存在は非常に重要なポイントとなります。通常、任意売却を行うには、抵当権者（金融機関など）に売却に同意してもらい、売却代金から借金の返済に充てる手続きを取ります。つまり、抵当権者との交渉がスムーズに進まないと、任意売却は成立しません。
このように、抵当権は不動産と借金を結びつける大切な権利であり、住宅ローンや任意売却において欠かせない基本用語のひとつです。
不動産仲介業者（ふどうさんちゅうかいぎょうしゃ）
不動産仲介業者とは、土地や建物などの不動産を「売りたい人」と「買いたい人」、または「貸したい人」と「借りたい人」の間に立ち、取引を成立させる役割を担う事業者です。宅地建物取引業の免許を持ち、「不動産会社」「不動産屋」とも呼ばれることがあります。
任意売却においては、この不動産仲介業者が非常に重要な存在です。なぜなら、住宅ローンの返済が困難になった人が自宅を手放す際、通常の不動産売却と同じように買主を見つける必要があり、その販売活動を担うのが仲介業者だからです。
任意売却は、通常の売却と異なり、売主が金融機関（債権者）の許可を得て売却を進める必要があるため、手続きが複雑です。そのため、任意売却に精通した不動産仲介業者を選ぶことが成功のカギとなります。具体的には、債権者との交渉、売却価格の調整、契約手続きなどを円滑に進めるための調整役として動きます。
また、任意売却では売却代金から仲介手数料が支払われますが、債権者がその費用を売却代金の中から認めるケースが多いため、売主が直接費用を負担することは基本的にありません。
不動産仲介業者は、単なる「買主探し」にとどまらず、任意売却をスムーズに成功させるための心強いパートナーとなる存在です。任意売却を検討する際は、実績や専門知識を持った信頼できる仲介業者を選ぶことが大切です。
管理費（かんりひ）
管理費とは、マンションやアパートなどの集合住宅において、共用部分の維持・管理にかかる費用を各所有者が毎月支払うお金のことです。エレベーターや廊下、エントランス、ゴミ置き場など、専有部分以外の共用部分を清掃・点検・修繕したり、管理人を配置したりするための費用に充てられます。
管理費は、物件の規模や設備、管理体制によって異なりますが、毎月1万円〜2万円前後が一般的です。なお、管理費とは別に、将来の大規模修繕のために積み立てる「修繕積立金」も毎月支払う必要があります。
任意売却を検討している場合、管理費の滞納があると注意が必要です。管理組合から支払いを求められるだけでなく、売却後も残債として請求されるケースがあるため、物件を売っても負担が続くことがあります。また、滞納が続いていると買い手に不安を与え、売却が難航する可能性もあるため、任意売却を進める際には、管理費の精算方法についても早めに相談することが大切です。
特にローン返済が苦しくなると、管理費の支払いも後回しにされがちですが、管理費は住まいを維持する上で欠かせない経費であり、売却手続きにおいても重要なポイントとなります。
残債務（ざんさいむ）
残債務とは、住宅ローンやその他の借入れにおいて、まだ返済が終わっていない借金の残りの金額のことをいいます。簡単に言えば「これから支払わなければならない借金の合計額」です。
住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、毎月の返済によって少しずつローンは減っていきますが、完済するまでの間は常に残債務が存在しています。たとえば、住宅ローンで3,000万円を借りて、1,000万円を返済し終えているとすると、残りの2,000万円が「残債務」となります。
特に任意売却では、この残債務が大きな問題になることが多いです。任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合に、不動産を売却してその代金をローン返済に充てる方法ですが、売却価格がローン残高より低いケースが一般的です。たとえば、不動産を1,500万円で売却できたとしても、ローン残高が2,000万円あれば、500万円の差額が残債務として残ります。
この残債務は、任意売却が終わったからといって消えるわけではありません。売却後も債務者（借りている人）は、この残った借金を金融機関や保証会社に返済していく義務があります。残債務については、状況に応じて分割払いにしたり、毎月少額の支払いにするなど、金融機関との話し合いによって返済条件が調整されることもあります。
なお、残債務が大きすぎて返済が困難な場合は、任意売却の後に債務整理や自己破産といった法的な手続きを検討するケースもあります。いずれにしても、残債務は放置してしまうと利息や遅延損害金が増えていくため、早めに金融機関や専門家に相談し、今後の対応方法を決めることが重要です。
