3組に1組のカップルが離婚する時代です。そして離婚で問題になるのが住宅ローンをどうるすかだといえます。夫婦は離婚してしまえば他人になることができますが、離婚をしても夫婦で一緒に組んだ住宅ローンから逃れることはできないからです。
今回は離婚とそれに伴う住宅ローンの問題点をご紹介していきたいと思います。
1 離婚時の住宅ローン問題
離婚する場合、どのような住宅ローン上の問題を抱えることになるのでしょうか？
離婚するので自宅を処分したいが住宅ローン残債をどうすればよいか
離婚の財産分与で最も厄介なのがマイホームです。預貯金はそのまま半分に、有価証券などは現金化して半分にと簡単に財産分与することができます。その点マイホームを半分に分けるということは物理的に不可能なうえ、マイホームを売却してもさらに住宅ローンの残債が残ってしまうという厄介な問題が生じることがあります。
一般的に住宅ローンの残債がある物件には抵当権が設定されているため、金融機関の承諾を得ることができないと物件を売却することができません。しかし、例外的に「任意売却」という方法を使うことでローン残債が残ってしまう物件も売却可能になります。
よって、ローン残債が残ってしまうマイホームの売却を考える際には「任意売却」の利用も考慮に入れましょう。
連帯債務を解除したい。共有名義でローンを組んだが解除できないだろうか
女性の社会進出が進んだため、マイホームを夫婦の共有物件として購入しているご家庭も多くなっています。
共有名義の物件を「離婚」を原因に単独保有にすることや、連帯債務を解除することは可能なのでしょうか？結論から申し上げますとできない場合が多いのです。
連帯債務の場合、夫婦が個人的に「金融機関」と契約を結んでいますから、夫婦という関係がなくなっても金融機関と個人的にかわしている連帯債務契約を解除することはできません。
また共有物件の名義変更も金融機関の承諾が必要です。金融機関の担保価値が低下するような単独保有への名義変更は金融機関によって「却下」されてしまいます。
任意売却したいが、連帯保証人or連帯債務者の元妻が協力してくれるだろうか
任意売却は連帯保証人or連帯債務者の承諾が不可欠です。ですから元妻の承諾が必要になります。この点は以下の点で任意売却の専門家に任せた方がよいと考えます。
- 離婚した当事者はお互いに冷静に話し合うことが難しい
- 任意売却は法律・税務・不動産知識など多岐にわたる、まさに専門家ではないと説明しにくい分野であること
- 任意売却の専門家は離婚による任意売却の経験も豊富なため、「お任せ」で問題を解決することができること
ですから、マイホームの売却で悩んでいることがある場合はまず任意売却の専門家に相談することが、マイホームの売却問題に関する最善の解決方法といえます。
自分では連絡が取りずらい
夫婦は離婚したら「他人」です。離婚した後に元妻に連絡を取るのは誰しも気が引けてしまうのではないでしょうか？
任意売却の場合、元妻への連絡は任意売却の担当者が行います。
また任意売却の専門家であれば離婚による任意売却に精通していますので、お二方の間に入りうまく任意売却手続きを進めていくことができます。元妻と相談者の方が直接顔を合わせるといったこともありません。
2 連帯保証人と連帯債務者とはその違い
連帯保証人と連帯債務者。似ているようで全く違うこの2つの法律的な地位はどのようになっているのかを説明していきたいと思います。
（例）連帯保証人、連帯債務者が妻の場合
連帯保証人
連帯保証人の場合、夫婦ともに物件の債務に関して返済義務を生じますが、あくまで債務者は夫一人です。物件の所有権も夫が100％保有することになります。
妻は住宅ローンが滞った際に初めて、金融機関から返済請求を受けることになります。
また、民間の銀行で住宅ローンを組んだ場合は基本的に連帯保証が適用になります。
連帯債務者
連帯債務者の場合、夫婦ともに住宅ローンの債務者になり、住宅ローンの支払額に応じ、物件の所有権を取得することができます。ですから、連帯債務の場合は夫婦が法律上同一の地位にあるといえます。
また、フラット35で住宅ローンを組んだ場合は基本的に連帯債務が適用になります。
3 離婚に関する住宅ローン問題、まずはご相談ください
今回は離婚とそれに伴う住宅ローンの問題点をご紹介してきました。マイホームは物理的に半分に分けることができない性質のものであるため、離婚の際の最大のネックになることがお分かりいただけたと思います。
しかし、離婚後も実際に居住していない物件の保証人になっていたり、連帯債務を負っていたりするのは「リスク」が高くだけではなく、安心して新生活を円滑に始めることができませんよね？
こういった離婚で生じる問題点を解決する手段として任意売却が最適です。
まずは、弊社ご相談ください。納得のいく解決方法をご提供することが可能です。
総人口に占める高齢者（65歳以上）人口の割合が27,7％になり、急速に高齢化が進んでいます。対して住宅ローンは35年払いと40歳で住宅ローンを組んだ場合、75歳まで住宅ローンを返済しなければいけないことがわかります。
今後進展する高齢化の場面で増加するであろう、老後の生活と住宅ローンの問題点について考えていきたいと思います。
1 老後破産という問題
老後破産という言葉を耳にする機会が増えています。破産というと低収入者が多いイメージですが、老後破産の特徴はある程度の安定した収入がある層に多いことが特徴です。誰にでも起こりうる老後破綻の実態を見ていきましょう。
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住宅ローンが引き起こす老後破産の悲劇
残りの住宅ローンは退職金で払う予定にしていたが、退職金の額が少ない、もしくは退職金が出ないといった事態に直面して老後破産をするケースが増加しています。
具体的には40歳の時に35年ローンで4,000万円のマイホームを購入したとしましょう。
ローン返済開始年齢：４０歳
借入期間：３５年
金利：１．２７％（固定金利）
月々の返済額：１１８,０１７円（ボーナス払いなし）
総返済額：４９,５６７,０２９円
利息支払い額：９,５６７,０２９円
実際にローンシミュレーションしてみました。低金利時代といわれていますが、4,000万円の借り入れで支払利息が9,567,029円とおよそ1,000万円にもなっています。また月々の返済金額も118,017円（ボーナス払いなし）と年金生活者では支払いきれない金額であることがわかります。
40歳で35年ローンを組んだ場合、75歳まで住宅ローンを支払わなければなりません。ですから期待していた退職金が少なかったり、出なかったりした場合、老後住宅ローンを支払うことができなくなってしまうことがわかります。
ですからできるだけ定年時には住宅ローンを完済できるように、住宅ローンを組みましょう。
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ライフスタイルの変化が引き起こす老後破産の悲劇
定年後の再就職先が見つからず、年金だけでは生活するだけで消えてしまい住宅ローンが払えないといったケースも存在します。
定年は多くの企業で60歳で定年、その後65歳まで再雇用といった制度を導入しています。60歳―65歳の5年間は新規契約での再雇用制度になるため、給料が大きく減額されてしまうことが一般的です。ですから老後資金をためる場合は60歳をめどに資金を調達することになります。
65歳から年金を受給する場合、40歳以上で住宅ローンを組んだ層は年金は生活費に消えてしまうため、住宅ローンまで手が回らないといった事態に陥ることになります。
また65歳から仕事を探すことはかなり難しいため、アルバイトによる副収入を得ることも難しいことがわかります。
こういった老後破産に陥らないようにするためにも、60歳までに必要な老後資金を貯蓄するように心がけることが大事です。
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病気や介護が引き起こす老後破産の悲劇
誰しも歳を取れば、体のどこかに支障をきたすものです。いつまでも元気に働くことができるわけではありません。しかし、実際には連れ合いが要介護になったり、自分が大病を患わない限り、そういった事態を予測することは難しいのではないでしょうか？
こうした突発的な事態が起こった場合、医療費の負担が増加するだけではなく、仕事ができなくなるため、生活費もままならないといった状況になってしまうことがあります。
当然のことですが住宅ローンの返済はできなくなってしまいます。
こういった事態に対応すべく、若いころから手厚い医療保険（終身型）に加入することが重要です。また、普段から「まさか」に時のために一定額の貯蓄を行うことも大事であるといえましょう。
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2 消費税増税による生活費の負担増
今後消費税率を14％まで段階的に引き上げていくことが有力視されています。現在でも年金で生活するのは「ギリギリ」であるといわれているにもかかわらず、ここから数パーセント支出が増加しては、生活もままならないといった事態になりかねません。
消費税がアップするという前提でライフプランを立てていくことが重要になります。
3 そもそも無理があった住宅ローンの組み方
老後破産する方々に多いことは、マイホームの購入時点で無理な住宅ローンを組んでいるというケースです。住宅メーカーなどはできるだけ高額の商品（住宅）を販売すべく、魅力的なオプションを数多く用意しています。坪単価30万円～などといったハウスメーカーで実際に見積もりを取ってみると、坪単価が倍になってしまったという話もよくあることです。
ですから住宅ローンを組むときに、高額の住宅ローンを組まされてしまうことがあります。
業者の話を鵜呑みにせずに、住宅ローンを組む時点で「支払っていけるのか？本当に必要なオプションなのか？」を老後の資金プランも考えながら熟慮するように心がけましょう。
4 老後破産に陥ってしまったら？
人生100年時代です。どんな「まさか」が起きるかわからない時代です。もし老後破産といった事態に陥って住宅ローンを支払うことができなくなった場合は、任意売却の専門家にご相談ください。任意売却は持ち出し資金なしでローンの残債が残っている物件を売却することができる債務者を救済するための制度です。
ご自宅の売却だけではなく、売却後の新生活の出発までしっかりとフォローさせていただきます。
