大阪住宅ローン・任意売却お助け相談室－競売回避の窓口

任意売却は高度な法律知識や金融機関との交渉力、物件の販売力など多岐にわたって高度なスキルが必要とされる仕事であるため、任意売却専門の不動産会社が必要です。
今回は任意売却専門の不動産会社とはどのような不動産会社であり、どのようなスキルが必要なのかをご紹介していきたいと思います。
また併せて、「優良な」任意売却専門の不動産会社の判断方法もご紹介していきます。

1　任意売却は特殊な不動産売却方法

任意売却はどこが特殊なのでしょうか？詳しく解説していきたいと思います。

折衝する相手方が通常と異なる

普通の不動産会社の場合は売り主と買い主の仲介を行うのが一般的です。ですからどちらも「一般のお客様」と交渉することになります。
この点任意売却専門の不動産会社は交渉する相手が債権者である金融機関です。交渉相手の金融の専門家ですから、当然売却専門の不動産会社もそれなりの知識・交渉力が要求されます。

通常の不動産売却の流れと異なる

普通の不動産売却の場合は、物件を広告し内覧者の案内などを行って不動産物件を売却します。この点任意売却の場合、物件を広告し内覧者の案内などを行って不動産物件を売却する以外の仕事が多いのが特徴です。

ⅰ　債権者と交渉する

債権者と交渉して任意売却に向けて有利な条件を勝ち取るために金融機関と粘り強く交渉を重ねていかなければいけません。このためには金融の専門家である金融機関と渡り合えるレベルの知識力と交渉能力が必要になります。

ⅱ　スピード感をもって物件を売却しなければならない

任意売却は期限（競売の開札日）が存在するため、通常の物件売却以上の販売力を必要とします。物件をインターネット上に表示して、待つだけの営業では、期限まで物件を売却することはできません。

ⅲ　任意売却に関する幅広い知識が必要

任意売却では抵当権や競売など民法・民事訴訟法の知識だけではなく、不動産の早期販売に関するノウハウや税務など幅広い知識を必要とします。ですから、一般の不動産業者では任意売却に対応することは難しいといえましょう。

見てきたように任意売却は高度な知識とノウハウが必要です。一般の不動産会社では取り扱いが困難な分野といえます。任意売却をする場合は「任意売却の専門」である不動産会社に依頼しましょう。

2　「優良な」任意売却専門の不動産会社の判断方法

任意売却を依頼するときにどのような基準で任意売買専門の不動産会社を選択すればよいのでしょうか？ここでは、優良な任意売買専門の不動産会社を判断する基準をご紹介していきます。

ホームページに顔写真などの個人情報を掲載している

任意売却は債権者だけでなく、相談者とのコミュニケーションも重要な職業です。なぜなら、不動産物件という大きな金額の商品を取り扱うからです。信頼できない人に大事なマイホームの売却を依頼する人はいませんよね？
ですから、依頼する任意売却専門の不動産会社が信頼できる不動産会社なのかは重要なポイントになります。
具体的には顔写真や自己紹介（経歴）などの情報がしっかりと記載されているかを確認しましょう。

宅建業者であるのか

不動産物件を扱うためには宅地建物取引業免許が必要です。しっかりとHPに宅建番号が記載されているのか確認しましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

任意売却の団体に加盟しているのか

任意売却の専門家であれば、任意売却の団体に加盟しているのが普通です。どのような不動産・任意売却の団体に加盟しているのかもしっかりとチェックしましょう。

任意売却の実績

任意売却は専門知識と経験が重要です。HPにしっかりと任意売却に関する実績が紹介されているのかをチェックしましょう。

売却後のフォロー

任意売却は借金問題・住宅ローン問題で困っている債務者を救済するための販売方法です。物件の売買契約を行って「はい、さいようなら」では、債務者は安心して新生活に踏み出していくことができませんよね？
ですからアフターフォローが手厚い任意売却専門の不動産会社を選択することが、最も重要だということがお分かりいただけると思います。
任意売却に関して相談した際に、親身になって「任意売却後の生活」までしっかりと説明してくれる任意売却専門の不動産会社を選択しましょう。

≪HPのチェックポイント≫

• 顔写真が掲載されているか
• 固定電話の番号が記載されているか
• しっかりと自己紹介が記載されているか
• 連絡方法がメール問い合わせのみなどになっていないか
• 宅建番号が記載されているのか
• 任意売却の団体に加盟しているのか
• 任意売却に関する実績が記載されているのか
• 売却後のアフターフォローに関することが記載されているのか

今回は任意売却専門の不動産会社とはどのような不動産会社であり、どのようなスキルが必要なのかをご紹介してきました。また併せて、「優良な」任意売却専門の不動産会社の判断方法もご紹介しています。
任意売却をお考え中の方は是非参考にして、優良な任意売却専門の不動産会社を選択していただければ幸いです。

リースバックをご存知でしょうか？リースバックを活用することで、不動産投資家には賃料収入が入り、借主は今の家に住み続けることができるという、まさに一石二鳥の制度です。
今回はこの不動産投資家・借主双方に利益があるリースバックに関して解説していきたいと思います。

1　リースバック契約とは

リースバック契約とはマイホームをローンの滞納などで売却しなくなった場合でも、引き続き自宅に住むことができるシステムです。
借主は自宅を不動産会社や不動産投資家に売却した後も、家に住み続けるかわりに家賃を支払っていくことになります。
また、物件の買戻しの特約を付けることも可能です。

2　リースバック契約のメリット～物件購入側

①　物件の売却価格が安くなるケースが多い

リースバック契約を前提に物件を売却した場合、物件価格が周囲の物件よりも安くなってしまうケースが大半です。よって不動産投資家にとっては物件を安く購入することができるチャンスであるといえます。

②　安定した賃料を得ることができる

リースバック契約の場合マイホームに住み続けたいという借主に物件を賃借するため、安定した賃料を得ることが可能です。

③　通常の賃貸借と違いリフォーム費用が掛からないケースがある

通常の賃貸借契約の場合、入居者がかわるたびにリフォームをしなければいけません（空室リスクにつながります）。この点リースバック契約であれば、借主は元々物件に居住している貸借人なため、現状渡しでそのまま賃貸借することも可能です。

④　定期借家契約を設定することができる

定期借家契約を活用すると、決められた賃借期間が終了すると、自動的に借家契約も終了し、借家人は物件から退去しなければいけません。よって、期間を決めての賃貸借契約を結ぶことが可能になります。

⑤　家賃保証契約を設定することができる

「ローン滞納者がきちんと家賃を支払ってくれるのかしら？」と物件購入をする方が考えることは当然ですよね？滞納リスクに備え家賃保証契約を締結することも可能です。

⑥　将来売却する場合、高めに物件を売却することができる

リースバック契約では将来的に賃借人が物件を買い戻すことも可能です。この場合、買い主は当該物件を欲しがっているユーザーであるため、周囲の物件よりも高い金額で売却することもできます。

3　リースバック契約のメリット～物件賃借側

①　任意売却後も今の家に住み続けることができる

リースバックを活用した場合、任意売却後のそのまま自宅に住み続けることができます。そのため、引っ越しの手間や費用などがかかることがありません。

②　物件を売却した事実などを周囲に知られることがない

任意売却は普通の不動産物件の売却と同じ手続きで物件を売却することができます。ですから競売などとは異なり、ご近所に物件を売却したことを知られるリスクはありません。

③　今までの生活を変えることなく、そのまま生活することができる

リースバックを利用した場合、住宅ローンの支払いではなく、家賃を支払うこと以外に今の生活が変わることがありません。そのまま従来の生活と同じに暮らすことができます。

④　物件の買戻しができる

リースバック契約ではあらかじめ物件の買戻しを約束することも可能です。ですから、入院やリストラなど一時的に住宅ローンを支払うことができなくなってしまった場合、状況が好転すればマイホームを再度購入することも可能です。

4　リースバック契約のデメリット

物件の売買には抵当権の解除が必要です。抵当権付きの物件をリースバック契約前提で売買することはできません。リースバック契約を行うためには一旦抵当権を解除する必要があります。
また、リースバック契約の買戻しでは相場よりも物件価格が若干高めに設定されるケースが多いこともデメリットといえるでしょう。

5　リースバック契約の具体例

①　収入減による住宅ローン滞納

Aさんはマイホーム購入後、勤めていた会社が倒産してしまい、転職後の給料が激減してしまったため住宅ローンの返済が困難になってしまいました。幸いにも同居するご長男が3年後に買い戻す特約を付けたリースバック契約を結ぶことができました。
このように、親子間や親族間ではなくても投資家にいったん物件を買い取ってもらうことで、リースバック契約を利用することが可能です。

②　親子間のリースバック

一般的に親子間のリースバック契約は成功させることが難しいといわれています。なぜなら、親子間のリースバック契約の場合、融資してくれる金融機関がない・また借入先の金融機関が親族への売却を認めないからです。
　親子間で売買できないのであれば、リースバックで一旦投資家に購入していただき、その後子供が買い戻す手法もご検討いただければと思います。

ケースバイケースですので、任意売却含め、ご相談いただければ幸いです。