競売の手続をざっくりと説明すると以下のような流れになります。
１．裁判所から通知が届く
２．現地調査
３．配当要求終期の公告
４．入札の通知
１．裁判所から競売開始の通知が届きます。
代位弁済後、債権が保証会社・債権回収会社に移動した後に任意売却せず放置していると保証会社・債権回収会社は担保の不動産を競売で売却する為に裁判所へ競売の申し立てを行います。
申し立てを受けて裁判所は担保の不動産に差押登記を設定し、債務者（借り手）に競売開始通知書を発送します。
２．現地調査
競売開始決定通知が届いてから約１ヶ月後ぐらいに、不動産鑑定士と執行官が現地調査にやってきます。建物の状況の確認、写真撮影、居住状況を聞き取りします。事前に調査日程の打ち合わせは可能ですが、通知を無視しても現地調査を拒否することはできず、仮に施錠して外出していても専門の業者にドアのカギを開錠されて、勝手に室内を調査される場合もあります。
調査完了後、不動産鑑定士により競売の売却基準価格と買受可能価格が公表されます。
売却基準価格は相場の７０％程度の金額で、競売物件落札の目安となる金額です。
買受可能価格は相場の５５％程度の金額で入札可能な最低価格です。
３．配当要求終期の公告
「配当要求終期の公告」は裁判所にこの物件が競売になる旨を掲示し、競売申立の債権者以外の債権者で配当を受けたい者への告知書です。
物件情報が一般公開され、不動産の地番・家屋番号（住所ではない）が記載、だれでも見れる状態になります。
このタイミングで裁判所で配当要求を調査し物件の所有者（借り手）にDMや飛び込み営業で任意売却を促進する業者が少なからずいます。
４．入札の通知
次に入札の通知が郵送で届きます。郵送の通知にには売却基準価格・買受価格、入札の期間等が記載されています。
その後、入札の２週間前ぐらいになると、インターネット・裁判所で物件写真を含めた情報が掲載・資料保管されます。
その後「入札期間 → 開札 → 落札者決定」の流れになります。
本日はここまで。
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何卒宜しくお願い致します。
競売と同時の場合は時間とのたたかい
競売開始決定から落札されるまでは、最短でも６ヶ月程度の期間が必要です。任意売却は開札期日の前日までは可能とですが、任意売却の期間を考慮するとできるだけ早く動いた方が得策です。
開札の期日までに任意売却で物件を売却して債権者が希望する金額を返済し、競売を取り下げてもらう必要があります。売却価格の金額設定が重要ですが、６ヶ月の期間で売却完了することは可能です。
売却の価格設定が重要と言いましたが、通常売却と異なり、売却査定金額は物件の所有者の希望条件ではなく、抵当権を抹消してもらうために債権者が同意した価格でないといけません。また設定価格で売却できず、やむをえず値下げする場合も同様債権者の同意が必要で、値下げで当然返済金額が減額される為、最初の設定金額から大幅な減額が難しい場合が多いのです。
競売と同時に任意売却を進める場合は時間的な制限もあり一日でも早くアクションを起こさないといけません。
競売を避けたい債権者も多い
債権者も可能であれば競売よりも任意売却で対応したい方も多いです。その最初のアクションは債務者である物件所有者、つまり相談者様自身です。住宅ローンが返済困難になり、もういいやとほったらかしのして債権者に連絡をしないとそのまま競売が進んでいく結果となります。
融資した金融機関には任意売却相談できない。
住宅ローンでは不動産が担保になっており抵当権が設定されているので、抵当権をはずさないと物件を売却できません。
新築の場合は仲介手数料な無い分物件の価格に不動産会社の利益が上乗せされています。
新築購入後、すぐに売却した場合は新古物件になる為、新築価格より２～３割安い価格となります。フルローンで購入した場合は、売却金でローンが全額返済できず、自己資金をプラスしてローンを全額返済しなければならない場合があります。
このような債務超過に陥った場合は所有者の判断で売却が難しくなります。
金融機関はローン返済の期間の猶予等リスケジュールは相談に乗っていただけますが、任意売却の相談には乗ってもらえず、ローン支払い不能の後、保証会社から金融機関への代位弁済後に保証会社と相談しなければならないのです。
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将来の住宅ローンの支払いに不安を感じたのであれば、任意売却を含めた専門家にご相談いただくのか得策だと思います。
任意売却実績のある不動産会社に相談する。
法律が絡むので弁護士がいいのでは・・・ お金の事なのでとりあえず借りた銀行、ファイナンシャルプランナーがいいのか・・・・ 売却するのではれば不動産会社がいいのかな・・・
相談先はさまざまですが、もし売却を含めてご相談されるのであれば任意売却の実績の多い不動産会社でかつ、売却まで至らなかった場合でもコンサルティング業務を行っている方がいいと思います。住宅ローン相談の最終出口は不動産を処分することにあるからです。またそこまで至らない場合でも、ローン支払いの助言等、相談できる方が望ましいのです。
・不動産がいくらで売却できるか
・法律に詳しい
・金融の知識に詳しい
上記のような専門知識が必要です。
住宅ローン・任意売却のご相談は大まかに以下の流れになります。
・面談で状況をお聞きする
・現状の調査・チェック
・不動産の査定
・売却の為の媒介契約締結
・債権者との交渉・配分案の調整
・不動産の販売促進
・不動産の売買契約締結
・抵当権の抹消・決済・引き渡し業務
・売却後の残債務の支払い相談・助言
面談で状況をお聞きする
お問い合わせを頂きますと、おおまかには以下の内容をお聞きします。
〇 現在の滞納状況・なぜ支払いに行き詰ったのか。
〇 お借入れの状況・いつごろ不動産を購入されたか。
〇 今後の要望・マイホームに住み続けたい。あるいは売却して借金を返済したい。
支払い困難の原因はさまざま
なぜ払えなくなったかはみなさまそれぞれ理由があります。リストラ・ご病気で給与が減額された。離婚・急な出費でお金が足りない等、支払いが困難になった理由をお聞かせいただきます。
滞納状況・購入年月をお聞きします。
現在の住宅ローン残債務はいくらあるのか、滞納状況はあるのか、それ以外に借り入れや税金の滞納はあるのか、いつごろマイホームを購入されたか。
お借入れの状況は、不動産を売却するしないにかかかわらず、今後の生活をどのようにするかにかかわりますので、特に重要です。
住み続けるのか・売却するのかが一番重要
住み続けたいご要望なのか、任意売却で売却してもいいのかをお尋ねします。
一番重要な部分でお聞きした現状で住み続けることが可能かどうか判断致します。
ご面談の際は、ローンの返済予定表等残債のわかる資料・売買契約書等をご用意頂きます。
ポイントは借入の状況や残債額等を包み隠さずにお話していただくことです。
実際の内容が異なれば、任意売却にも悪い影響が出ます。
次回に続きます。
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