滞納から競売の流れ その２
金融機関から保証会社に債権が移動します。
保証会社というのは、借りたお金が返済できない場合、代わりに金融機関に返済してもらえる一般的には保証人と呼ばれる方（この場合は企業）です。
住宅ローンを借りる際、保証料をお支払いされたと思いますが、それは保証会社に保証人になってもらうために支払ったお金です。
借りた方が住宅ローンを返済できない場合、保証会社が一括で代わりに支払っていただけるこれが「代位弁済」です。
これはあくまで立て替え払いですので支払いを免れるわけではなく、保証会社に借金を支払わなければなりません。
このタイミングで初めて競売や任意売却のお話に移ります。金融機関の滞納段階では任意売却の交渉に金融機関は応じてもらえず債権が保証会社に移った段階でないとダメなのです。
つまり滞納する前では任意売却は難しく、期間はバラバラですが、ある程度滞納しないと競売や任意売却の話には移りません。
保証会社に債権移行後は、保証会社は一括返済を求めてきます。債務の残高とその債務に対しての遅延損害金が加算され、競売の場合は落札されるまで、任意売却の場合は決済日（買主への物件引き渡しと代金の受領の日）まで遅延損害金が発生します。
ここから任意売却若しくは競売のスタートとなります。
競売の流れは次回でお話しします。
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競売の手続をざっくりと説明すると以下のような流れになります。
１．裁判所から通知が届く
２．現地調査
３．配当要求終期の公告
４．入札の通知
１．裁判所から競売開始の通知が届きます。
代位弁済後、債権が保証会社・債権回収会社に移動した後に任意売却せず放置していると保証会社・債権回収会社は担保の不動産を競売で売却する為に裁判所へ競売の申し立てを行います。
申し立てを受けて裁判所は担保の不動産に差押登記を設定し、債務者（借り手）に競売開始通知書を発送します。
２．現地調査
競売開始決定通知が届いてから約１ヶ月後ぐらいに、不動産鑑定士と執行官が現地調査にやってきます。建物の状況の確認、写真撮影、居住状況を聞き取りします。事前に調査日程の打ち合わせは可能ですが、通知を無視しても現地調査を拒否することはできず、仮に施錠して外出していても専門の業者にドアのカギを開錠されて、勝手に室内を調査される場合もあります。
調査完了後、不動産鑑定士により競売の売却基準価格と買受可能価格が公表されます。
売却基準価格は相場の７０％程度の金額で、競売物件落札の目安となる金額です。
買受可能価格は相場の５５％程度の金額で入札可能な最低価格です。
３．配当要求終期の公告
「配当要求終期の公告」は裁判所にこの物件が競売になる旨を掲示し、競売申立の債権者以外の債権者で配当を受けたい者への告知書です。
物件情報が一般公開され、不動産の地番・家屋番号（住所ではない）が記載、だれでも見れる状態になります。
このタイミングで裁判所で配当要求を調査し物件の所有者（借り手）にDMや飛び込み営業で任意売却を促進する業者が少なからずいます。
４．入札の通知
次に入札の通知が郵送で届きます。郵送の通知にには売却基準価格・買受価格、入札の期間等が記載されています。
その後、入札の２週間前ぐらいになると、インターネット・裁判所で物件写真を含めた情報が掲載・資料保管されます。
その後「入札期間 → 開札 → 落札者決定」の流れになります。
本日はここまで。
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競売と同時の場合は時間とのたたかい
競売開始決定から落札されるまでは、最短でも６ヶ月程度の期間が必要です。任意売却は開札期日の前日までは可能とですが、任意売却の期間を考慮するとできるだけ早く動いた方が得策です。
開札の期日までに任意売却で物件を売却して債権者が希望する金額を返済し、競売を取り下げてもらう必要があります。売却価格の金額設定が重要ですが、６ヶ月の期間で売却完了することは可能です。
売却の価格設定が重要と言いましたが、通常売却と異なり、売却査定金額は物件の所有者の希望条件ではなく、抵当権を抹消してもらうために債権者が同意した価格でないといけません。また設定価格で売却できず、やむをえず値下げする場合も同様債権者の同意が必要で、値下げで当然返済金額が減額される為、最初の設定金額から大幅な減額が難しい場合が多いのです。
競売と同時に任意売却を進める場合は時間的な制限もあり一日でも早くアクションを起こさないといけません。
競売を避けたい債権者も多い
債権者も可能であれば競売よりも任意売却で対応したい方も多いです。その最初のアクションは債務者である物件所有者、つまり相談者様自身です。住宅ローンが返済困難になり、もういいやとほったらかしのして債権者に連絡をしないとそのまま競売が進んでいく結果となります。
融資した金融機関には任意売却相談できない。
住宅ローンでは不動産が担保になっており抵当権が設定されているので、抵当権をはずさないと物件を売却できません。
新築の場合は仲介手数料な無い分物件の価格に不動産会社の利益が上乗せされています。
新築購入後、すぐに売却した場合は新古物件になる為、新築価格より２～３割安い価格となります。フルローンで購入した場合は、売却金でローンが全額返済できず、自己資金をプラスしてローンを全額返済しなければならない場合があります。
このような債務超過に陥った場合は所有者の判断で売却が難しくなります。
金融機関はローン返済の期間の猶予等リスケジュールは相談に乗っていただけますが、任意売却の相談には乗ってもらえず、ローン支払い不能の後、保証会社から金融機関への代位弁済後に保証会社と相談しなければならないのです。
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将来の住宅ローンの支払いに不安を感じたのであれば、任意売却を含めた専門家にご相談いただくのか得策だと思います。
任意売却実績のある不動産会社に相談する。
法律が絡むので弁護士がいいのでは・・・ お金の事なのでとりあえず借りた銀行、ファイナンシャルプランナーがいいのか・・・・ 売却するのではれば不動産会社がいいのかな・・・
相談先はさまざまですが、もし売却を含めてご相談されるのであれば任意売却の実績の多い不動産会社でかつ、売却まで至らなかった場合でもコンサルティング業務を行っている方がいいと思います。住宅ローン相談の最終出口は不動産を処分することにあるからです。またそこまで至らない場合でも、ローン支払いの助言等、相談できる方が望ましいのです。
・不動産がいくらで売却できるか
・法律に詳しい
・金融の知識に詳しい
上記のような専門知識が必要です。
住宅ローン・任意売却のご相談は大まかに以下の流れになります。
・面談で状況をお聞きする
・現状の調査・チェック
・不動産の査定
・売却の為の媒介契約締結
・債権者との交渉・配分案の調整
・不動産の販売促進
・不動産の売買契約締結
・抵当権の抹消・決済・引き渡し業務
・売却後の残債務の支払い相談・助言
面談で状況をお聞きする
お問い合わせを頂きますと、おおまかには以下の内容をお聞きします。
〇 現在の滞納状況・なぜ支払いに行き詰ったのか。
〇 お借入れの状況・いつごろ不動産を購入されたか。
〇 今後の要望・マイホームに住み続けたい。あるいは売却して借金を返済したい。
支払い困難の原因はさまざま
なぜ払えなくなったかはみなさまそれぞれ理由があります。リストラ・ご病気で給与が減額された。離婚・急な出費でお金が足りない等、支払いが困難になった理由をお聞かせいただきます。
滞納状況・購入年月をお聞きします。
現在の住宅ローン残債務はいくらあるのか、滞納状況はあるのか、それ以外に借り入れや税金の滞納はあるのか、いつごろマイホームを購入されたか。
お借入れの状況は、不動産を売却するしないにかかかわらず、今後の生活をどのようにするかにかかわりますので、特に重要です。
住み続けるのか・売却するのかが一番重要
住み続けたいご要望なのか、任意売却で売却してもいいのかをお尋ねします。
一番重要な部分でお聞きした現状で住み続けることが可能かどうか判断致します。
ご面談の際は、ローンの返済予定表等残債のわかる資料・売買契約書等をご用意頂きます。
ポイントは借入の状況や残債額等を包み隠さずにお話していただくことです。
実際の内容が異なれば、任意売却にも悪い影響が出ます。
次回に続きます。
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ベストな方法をアドバイスする
お聞きした内容を確認し、また売却査定価格を大まかに算出します。
ご自宅にそのまま住み続けたいご要望があるなら、それが可能かどうか分析します。
金融機関と折衝してリスケジュールの相談や住宅ローンの借り換え・またリースバックや親族間売買で住み続けることが可能なケースなのか判断します。
ただ金融機関と折衝する場合は、滞納になる前に相談しないといけないのです。支払いに行き詰る前に金融機関には必ず相談しましょう。
リースバックや親族間売買は身内の協力が必要不可欠です。不動産会社に買い取ってもらい、賃貸で住み続ける場合は、賃貸条件が合わない場合も多く、買い取りを見合わせる場合も多いのです。
任意売却を助言する場合は、売却の媒介契約をお願いしています。リスケジュールや借り換えを助言する場合はその方法、担当者に相談する内容、望まれるのであれば訪問同席させていただく場合もございます。
任意売却に移行する場合
媒介契約を締結する
任意売却に移行する相談者様のご理解を頂いた場合は、お客様と不動産売却の専属専任媒介契約を締結します。不動産の媒介契約には３つのタイプがありますが、専属専任媒介契約は自分で買主を見つけて契約する場合にも媒介契約を締結した不動産会社を通さないといけません。
任意売却が通常の売却と異なる点で、債権者からすれば折衝の窓口は１本にしてほしいという要望があるのです。債権者とは売却価格の交渉・抵当権の抹消の交渉・他の債権者の配分案の交渉等行わなければならず、お客様自身が金融機関と交渉することは非常に困難です。
媒介契約の締結は通常署名捺印（お認め印）だけで結構です。
不動産査定は債権者が納得する価格
媒介契約を締結すると次に不動産の物件査定を行います。同じエリアの成約事例や路線価・公示価格・建物築年数・グレードそれらを考慮し
ます。もちろんご自宅・物件を実際現地調査させていただき、外観・室内・周辺環境を調査します。その上で物件査定書を作成致します。
価格の設定については少しでも高く売却できるのが理想ではあります。しかし売れなければ最終的には競売で売却となります。また値下げには債権者の同意が必要になるので売り主の都合だけで値下げできない、また大幅な値下げに債権者が同意せず、時間切れで競売になってしまうのです。
限られた時間内で確実に売却できる値段設定が必要となります。
実際に査定した価格では残債が多く残ってしまう場合でも、その価格を売却価格とするよう交渉します。競売にならない為です。
債権者も自社もしくは外部に委託して物件の査定を行いこちらからの査定額と比較して妥当かどうか判断します。
本日はここまで。
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一人で悩まずご相談下さい。
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債権者との接触・難しい配分案の提案
債権者との交渉については私共ですべて対応致します。
媒介契約締結後、債権者にに連絡し、媒介契約書・所有者の任意売却希望の申出書を提出し、任意売却を当社が行うことを伝えます。債務者（抵当権者）が複数いる場合はすべての方に連絡します。そして物件の査定価格ほ報告し売却価格を調整します。こちらも債務者が複数いる場合はすべての債権者の売却価格の承諾を取り付けます。
また税金滞納で差し押さえされている場合は、その税金の窓口の自治体・税務署と売却の際、差し押さえ登記をはずしていただくよう交渉します。
不動産の売り出しは基本通常と同じ
債権者と交渉し、同意を取り付けた後物件の売り出しスタートです。
不動産流通機構データベース（近畿レインズ）に物件情報を登録、各不動産会社様を通じで買主を探します。同時にチラシや物件情報ＷＥＢサイトで買主を探します。
この際、任意売却物件であるということ、実際には債権者の同意がなければ物件の決済ができない旨を不動産会社に伝えています。また売主の瑕疵担保責任（売主の不動産の欠陥の補修義務）は免責である旨も伝えておきます。
購入希望者から内覧の申出がある場合、売主・お客様にご相談して内覧させて頂きます。この時室内をできるだけ片づけ、掃除してキレイにしていただくようお願いしています。
買い手がみつかると不動産の売買契約を締結します。売主様と買主様と立会人として不動産仲介業者、当社と買い手の不動産会社がいる場合はその担当者です。
不動産売買契約書にそれぞれ署名捺印、決済日を取り決め、手付金の授受を行います。手付金は万が一キャンセルになった場合の預り金みたいなものですので、売主の使い込みを避ける為、通常取引と異なり不動産会社が預かります。手付金業者預りの同意書を買主・売主に取り付けます。
困難な配分案の最終調整
売買契約締結後、各抵当権者と配分案の最終調整を行います。抵当権者２社いる場合は確定した売買金額でまず第一抵当権者が完済できるのであればその剰余金が第二抵当権者に回ってきます。第一抵当権者で完済できない場合は第２抵当権者には剰余金の取り分は無く、抵当権抹消承諾料の支払いでその金額交渉を行います。以下の抵当権者も同じ流れになります。剰余金のない債権者との交渉は非常に困難です。
他、決済に必要な仲介手数料・印紙代・登記費用等の経費を認めていただきます。これらは売却代金から捻出します。通常取引であれば売主が自費で費用負担しますが、売主に支払い能力が無い為です。売主の引っ越し費用は認めて頂けるかどうかケースバイケースです。
これらの費用を含めて配分案を交渉していきます。
以上、次回に続きます。
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こんにちは！ 大阪任意売却お助け相談室、相談員の長谷川でございます。
１１月ですが、日中まだまだ暖かく紅葉もみられませんね。 朝犬の散歩にでても落ち葉のかけらもないです。
本日もＷＥＢサイトご覧いただきありがとうございます。
１１月の住宅ローン救済無料相談会日程です。 事前予約制です。住宅ローン返済にお困りの方お気軽にご相談下さい。
11月10日（土）
10時～
13時～
15時～
17時～
11月11日（日）
10時～
13時～
15時～
17時～
11月17日（土）
10時～
13時～
15時～
17時～
11月18日（日）
10時～
13時～
15時～
17時～
11月24日（土）
10時～
13時～
15時～
17時～
11月25日（日）
10時～
13時～
15時～
17時～
事前にご連絡をお願いします。
お電話 072-960-3257
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物件の引き渡し・決済
債権者と配分案を調整しそれぞれ同意がとれれば約１ヶ月後に売買代金、物件の引き渡しの決済を行います。
決済日は事前に日時と場所を指定し、買主・売主・仲介不動産会社・すべての債権者の担当者・登記手続きの司法書士が集まります。売買代金の授受、鍵の引き渡し、抵当権抹消・競売取り下げの手続き、所有権移転の手続きをおこないます。決済の後、司法書士は法務局で登記手続きを行います。
決済の場所は基本買主のローン融資の銀行で行います。また債権者への返済金支払いはすべて振込で行い、債権者の口座に着金確認ののち手続きを行うからです。
債権者には売買契約書のコピー・費用の明細領収証のコピーを渡します。
税金滞納で当日決済できない場合もある
事前に配分案の調整を行っているので決済当日もめることはありません。
ただ決済当日に税金滞納の差し押さえ登記が入り決済できないトラブルになると大変です。
ご相談者様との面談でお話いただけていない債務や税金滞納があるとこのようなトラブルになる可能性が高いです。税金滞納を事前にはあくしていれば決済当日までに税金滞納先に相談することが可能です。
ご相談いただく際はこれらの部分はすべて包み隠さずお話いただくようお願いしています。
債権者への残債の支払い
残債が残る場合は債権者より残債の金額と利息等を記載された書面を受け取ります。当然一括で支払えないので今後の支払い方法等債権者・サービサーと協議していくことになります。
任意売却終了後・心機一転スタート
不動産売却で新居に引っ越ししてリスタートとなります。もし債権者から引っ越し費用を認めて頂き剰余金が残れば楽なスタートが切れるでしょう。競売とは異なり自分の意思で決めているので売却後のスケジュールも組みやすいのです。
残債の支払いについては積極的に相談・アドバイスをさせていただいております。
ただ私どもはあくまで任意売却が専門ですので売却後はお客様みずからで債権者と今後の支払い方法を交渉頂きます。不安があれば当社と付き合いのある弁護士をご紹介させていただきます。
債務者から強引に一括返済を迫られることはありません。債務者から連絡があれば無視せずちゃんと対応しましょう。
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こんにちは 相談室の長谷川でございます。昨日は大阪も今年一番の冷え込みとても寒かったですね。
一気に冬に加速しています。お風邪をひかないよう、注意しないといけないですよね。
さて今週末三連休も相談受付しております。
１１月２３日（金）祝日
１０時～
１３時～
１５時～
１７時～
１１月２４日（土）
１０時～
１３時～
１５時～
１７時～
１１月２５日（日）
１０時～
１３時～
１５時～
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