大阪住宅ローン・任意売却お助け相談室－競売回避の窓口

住宅ローン滞納！いつまで任意売却できるのか？競売を避ける方法とは

●住宅ローン滞納…保証会社が代位弁済してしまったら、もはや競売になるしかない？
●競売を申し立てられたら、もはや逃れる道はない？
●任意売却はいつまでできるのか？
●競売の流れを知りたい

住宅ローンを滞納し続けると家を競売にかけられてしまいます。
何とか競売を回避して家を高値で売ることはできないのでしょうか？

以下では、競売を避けるための「任意売却」と、いつまで任意売却できるのかというタイムリミットについて、ご説明します。

住宅ローン滞納後、競売までの流れ

まずは住宅ローンを滞納してから家が競売で強制売却されるまで、どのような流れにまずは住宅ローンを滞納してから家が競売で強制売却されるまで、どのような流れになるのかみてみましょう。

１．住宅ローン滞納と督促

住宅ローンを滞納すると、借入先の金融機関から督促が行われます。まずは電話がかかり、放っておくと催促状が届くことが多いです。

２．期限の利益の喪失・住宅ローン残債の一括請求が届く

滞納開始から３～６ヶ月後

督促を放置していると、滞納金額が３～６ヶ月分くらいになったときに、内容証明郵便で 「（期限の利益喪失に伴う）住宅ローン残債の一括請求書」が送られてきます。 期限の利益とは、住宅ローンの分割払いが認められることです。 一般的な住宅ローン契約では、３ヶ月から６ヶ月分のローンを滞納したときに期限の利益が喪失し、 そのときの住宅ローン残債を一括払いしなければならない約束になっています。 そこで、３～６ヶ月分程度滞納すると、そのときの残ローンの請求を受けます。

３．代位弁済

滞納開始から７～８ヶ月後

一括請求書が届いても、通常は支払いができません。放置していると、保証会社が代位弁済します。 その後は債権者が保証会社に移り、残ローンの元本と利息、遅延損害金の一括払いを請求してき ます。

４．競売申し立て

滞納開始から１０ヶ月前後

保証会社からの請求に応じないでいると、保証会社が裁判所で競売の申立をします。 そして裁判所が「競売開始決定」を行い、裁判所から競売開始決定通知書が送られてきます。

５．現地調査

競売申し立てから１～３ヶ月後

競売が始まると、裁判所の執行官と不動産鑑定士が家の現状を調べにやってきて、中を見たり写真を撮影したりします。このとき、立入りを拒絶することはできません。不在でも鍵を開錠の上立入りします。

６．期間入札開始の通知

現地調査からから２～４ヶ月後

裁判所から、競売の入札期間と開札日が書かれた通知書が送られてきます。現況調査から期間入札通知までは２～４ヶ月程度です。その後物件情報が公開され、誰もが閲覧できる状態となります。

７．期間入札～開札と売却許可決定

入札希望者が裁判所で入札をします。もっとも高額な金額で入札した人が落札して、裁判所が「売却許可決定」を出します。その後落札者が代金を支払い、落札者に物件の所有権が移って不動産の所有権移転登記が行われます。

８．引き渡し・立ち退き

引き渡しについては、基本的に落札者が自己責任で行います。ただし元の所有者が明け渡しに応じない場合には、裁判所によって強制退去を命じられるケースもあります。

以上のように、競売申し立てから終了（引き渡し）までは、半年かそれ以上かかることが多いです。そこで住宅ローンを滞納し始めてから競売が終了するまでには1年以上かかる計算となります。

競売終了後のローン残債

ご自宅の落札者が支払った代金は全額、保証会社などの債権者に支払われます。 それでもローン残債の支払いに足りない場合、保証会社は債務者に残ったローンの支払いを 請求してきます。 つまり競売が終わって家がなくなっても終わりではなく、さらにそこから借金返済の督促が続いてしまう ということです。 最終的に競売後の残ローンを支払えない場合、自己破産等他の選択肢を検討する必要がございます。

可能な限り残債を少なくしたい

競売にかかって家がなくなっても多額のローンが残ってしまう！！

そんな事態を回避するには、どうしたら良いのでしょうか？

この場合にもっとも効果的な方法が「任意売却」です。

任意売却とは、金融機関と協議して、オーバーローンの物件を一般の不動産市場で通常の価格で 売却する方法です。 競売になると、多くのケースで一般の不動産市場価格より売却価格が低くなってしまい、7割やそれ以下に なってしまうことも多々あります。 すると物件が落札されてもローンを完済できず、多額の残債が残ってしまう可能性が高くなります。 一方任意売却では、一般の不動産市場において市場価格で売れるので、競売より高く売れることが多いです。 するとローンを多めに返して残債を減らせますし、うまくいけば残ローンを完済することも可能となります。 そこで、残債を残さないためには、できる限り競売ではなく自主的に任意売却するべきです。

任意売却はどのタイミングまで可能か

それでは、任意売却はいつまでできるのでしょうか？

保証会社が代位弁済した後や競売申立後でも間に合うのでしょうか？

理論的には「開札日の前日まで」可能

実は、任意売却は競売手続きの「開札日の前日」まで可能です。 競売申立どころか、現況調査が行われて期間入札の通知があって、期間入札が行われていても、 「開札」さえまだであれば、債権者は競売申し立てを取り下げることが可能です。

実際には開札日ぎりぎりだと難しい

ただし、実際には開札日前日ぎりぎりに「売れました」と言っても、金融機関が競売を取り下げて くれる見込みは小さいです。 もっと前の段階で、しっかりと金融機関と協議しながら任意売却を進め、余裕をもったタイミングで 家の売却を済ませてこそ、競売を取り下げてもらえます。

任意売却をあきらめないで

開札日前日ぎりぎりでは難しいとはいえ、理論的にはそのような競売終了直前のタイミングまで 任意売却可能というのは驚きではないでしょうか？ 実際に住宅ローンを滞納された方は、保証会社が代位弁済したり競売の申立をされたりしたら その時点であきらめてしまい、任意売却のことなど考えなくなってしまうことが多いです。 しかしその段階ならばまだまだ巻き返しの可能性が充分にあります。 住宅ローンを滞納して追い詰められていても諦める必要はありません。 当相談室がお助けいたしますので、お困りでしたらお早めにご相談ください。

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