個人再生（こじんさいせい）
個人再生とは、借金の返済が困難になった人が、裁判所を通じて借金の一部を減額してもらい、原則3年（最長5年）で分割返済することで、生活の再建を目指す法的な手続きです。自己破産とは異なり、すべての借金が免除されるわけではありませんが、住宅などの財産を残しながら借金の整理ができる点が大きな特徴です。
個人再生には「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」の2種類がありますが、一般的には小規模個人再生が多く利用されています。この手続きを利用することで、借金の総額が5分の1程度にまで圧縮されるケースもあり、無理のない返済計画を立て直すことが可能になります。
任意売却と個人再生は、どちらも住宅ローンや借金問題を解決する手段ですが、併用されることもあります。たとえば、住宅ローン以外の借金が多く、任意売却だけでは生活再建が難しい場合、任意売却で家を手放したうえで、残った借金を個人再生で整理するという流れが一般的です。
ただし、個人再生には安定した収入があることや、再生計画案に対する債権者の同意が必要など、いくつかの条件があります。手続きには裁判所への申立てが必要となるため、弁護士など専門家の支援を受けることが重要です。自宅を守りたい人や借金を整理したい人にとって、有効な選択肢の一つとなります。
専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）
専属専任媒介契約とは、不動産の売却を1社の不動産会社だけに依頼し、さらに売主自身が直接買主を見つけて売買することも認められない契約形態です。売却に関するすべての窓口を、選んだ1社の不動産会社に一任する形になります。
この契約を結ぶと、不動産会社には「販売状況の定期報告（週1回以上）」と「レインズ（指定流通機構）への登録（契約から5営業日以内）」が法律で義務づけられており、より積極的な販売活動が期待できます。不動産会社側も、販売の独占権を持つことで、広告費や営業リソースを集中しやすいメリットがあります。
売主にとっては、複数の会社に同時に依頼できないうえ、自分で買主を見つけても直接売却できないという制約がありますが、その分、不動産会社にとっての責任が明確で、対応も迅速になる傾向があります。
任意売却においては、売却価格の調整や、金融機関（債権者）とのスケジュール・条件交渉が必要になるため、スムーズかつ確実に売却を進める体制が重要です。そのため、専属専任媒介契約が選ばれることが多く、任意売却の現場では一般的な契約方法とされています。
契約期間は原則3か月で、期間終了後には契約の見直しや更新が可能です。信頼できる不動産会社を選ぶことが、円滑な売却成功のカギを握ります。契約前には内容をよく確認し、不明点は遠慮なく質問することが大切です。
売却許可決定（ばいきゃくきょかけってい）
売却許可決定とは、競売にかけられた不動産について、裁判所が「この物件をこの価格で売却してもよい」と正式に認める決定のことを指します。これは、競売手続きの中でも非常に重要な段階であり、この決定が下されることで、落札者（最高価買受申出人）が正式に不動産を取得できる権利を得ることになります。
競売では、まず入札によって最も高い価格を提示した人が「最高価買受申出人」として選ばれます。しかし、その時点ではまだ売買が確定したわけではありません。裁判所はその入札価格が適正かどうか、不正行為がなかったかなどを確認したうえで、売却許可決定を出すかどうかを判断します。
売却許可決定がなされると、その決定は一定の期間が経過することで「確定」します（通常は開札日から2週間程度）。確定後、落札者は決められた期限内に売却代金を全額納付しなければなりません。代金の納付が完了すると、初めて不動産の所有権が移転し、落札者が正式な所有者となります。
一方で、債務者にとっては、この売却許可決定が下されると、物件を手放すことが確定的になります。そのため、任意売却を希望する場合は、競売が進行し売却許可決定が出る前に手続きを完了させる必要があります。任意売却は市場価格に近い形での売却が可能で、生活再建の面でも有利になることが多いため、早めの対応が重要です。
免責（めんせき）
免責とは、自己破産の手続きにおいて、裁判所が「この人の借金は支払わなくてもよい」と認めることをいいます。つまり、免責が許可されることで、破産者は借金の返済義務から解放され、経済的な再出発が可能になります。この免責の判断は、破産手続きとは別に「免責許可決定」として裁判所が行います。
免責が認められると、クレジットカードの支払いや消費者金融、銀行のローンなど、ほとんどの債務が帳消しになります。ただし、すべての借金が免責されるわけではなく、税金、養育費、故意による損害賠償など一部の債務は除外されます。
任意売却と関連するケースでは、住宅ローンで家を手放しても残った借金が返済できない場合、最終手段として自己破産と免責の申立てが検討されます。任意売却だけでは借金の全額を返せないことが多く、免責を受けることで残債から解放されるという流れです。
なお、免責が認められるには、浪費やギャンブルによる多重債務、帳簿の隠蔽など「免責不許可事由」がないことが原則です。ただし、初めての破産で反省が見られる場合などは、裁判所が「裁量免責」として認めることもあります。
免責の有無は、借金問題の最終的な解決に大きく関わるため、手続きは慎重に進め、専門家の助言を受けることが重要です。
固定資産税（こていしさんぜい）
固定資産税とは、市町村（東京23区の場合は都）が毎年課税する地方税で、土地や建物などの「固定資産」を所有している人に対して課される税金です。1月1日時点の所有者に対して、その年の春ごろに納税通知書が届きます。
税額は、市町村が定める「固定資産税評価額」に基づいて算出され、土地や建物の用途によっては軽減措置が適用される場合もあります。特に住宅用地については、課税負担を軽くする特例措置が設けられているため、一定の条件を満たせば税額が低くなることがあります。
任意売却を検討している方にとって、固定資産税の滞納は大きな障害となり得ます。税金の滞納があると、市町村によって不動産に「差押え」の登記がされ、売却手続きが困難になることがあるからです。任意売却をスムーズに進めるには、滞納の有無を確認し、必要に応じて市町村と協議することが重要です。
住宅ローンを滞納している方の多くが、固定資産税の納付も困難な状況にあるため、早めの相談が問題解決の第一歩となります。
専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）
専任媒介契約とは、不動産を売却する際に、特定の1社の不動産会社だけに仲介業務を依頼する契約のことをいいます。これは、不動産売却を成功させるための基本的な契約方式のひとつで、売主と不動産会社の間で結ばれます。
専任媒介契約を結ぶと、売主は他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。つまり、選んだ1社だけが売却活動を行うことになります。ただし、売主自身が知人や個人で買主を見つけた場合には、その相手と直接売買契約を結ぶことは可能です。これが「専属専任媒介契約」との大きな違いの一つです。
専任媒介契約の特徴として、不動産会社には売却活動の状況を売主に対して定期的に報告する義務があります。具体的には、原則として2週間に1回以上の頻度で、販売状況や問い合わせ状況などを報告することが法律（宅地建物取引業法）で定められています。これにより、売主は売却の進行状況を把握しやすくなるメリットがあります。
また、専任媒介契約を結ぶと、不動産会社はレインズ（指定流通機構）と呼ばれる不動産情報ネットワークへの登録義務も発生します。これにより、全国の不動産会社がその物件情報を共有でき、多くの買主に情報が届きやすくなります。
契約期間は原則3か月で、期間終了後には更新や契約解除が可能です。専任媒介契約は、不動産会社にとっても販売に力を入れやすい契約形態である一方、売主にとっては不動産会社選びが非常に重要になります。信頼できる不動産会社と契約を結ぶことが、納得のいく売却を実現するための大きなポイントといえるでしょう。
売却代金（ばいきゃくだいきん）
売却代金とは、不動産を売却した際に、買主から売主に支払われる金銭のことを指します。これは売買契約書であらかじめ定められた金額であり、不動産の価格そのものといえます。通常、不動産の引渡しと同時にこの売却代金が支払われるのが一般的な流れです。
任意売却においても、売却代金は非常に重要な役割を果たします。というのも、任意売却は住宅ローンなどの返済が困難になった場合に、債権者（主に金融機関）の同意を得て物件を売却する手続きであり、売却によって得られた代金はまずローン残高の返済に充てられるからです。
具体的には、売却代金の中から住宅ローンの返済のほか、差押えの解除費用、滞納している固定資産税や管理費、仲介手数料などの必要経費が優先的に支払われます。こうした費用の配分については、金融機関と不動産会社、場合によっては弁護士なども加わり、細かく協議・調整されるのが特徴です。
なお、売却代金がローン残高に満たない場合には、「残債務」が発生します。この残った借金については、売却後に債権者と協議し、分割返済の計画を立てることが多く、一括返済を求められることはあまりありません。
このように、売却代金は単に売主の利益になるものではなく、任意売却における債務整理や生活再建の出発点となる非常に重要なお金です。売却前には、売却代金の使い道や残債の処理方法をしっかり理解しておくことが、安心して手続きを進めるための鍵となります。
リスケジュール（りすけじゅーる）
リスケジュールとは、借入金の返済条件を変更してもらうことを指します。英語の「reschedule（予定を組み直す）」が語源で、金融の分野では主にローンや借金の返済が困難になった際に使われる言葉です。「リスケ」と略されることもあります。
具体的には、毎月の返済額を減らしたり、返済期間を延長したり、一時的に元金の返済を猶予して利息のみの支払いにするなど、金融機関と相談のうえ返済計画を見直すことを意味します。これにより、急激な収入減や病気などの事情で返済が困難になった場合でも、破綻を避けて生活を立て直す時間を確保することができます。
任意売却を検討している方の中には、リスケジュールを経たうえで売却に踏み切る方も多くいます。リスケジュールはあくまで一時的な措置であり、根本的な解決ではありません。収入の改善が見込めず、返済の目途が立たない場合は、リスケジュールを続けるよりも、任意売却によって住宅ローンの整理を図るほうが現実的な選択肢になることもあります。
なお、リスケジュールには金融機関の承諾が必要であり、必ずしも希望通りに応じてもらえるとは限りません。また、信用情報に影響が出る可能性もあるため、今後の生活設計を考慮しながら、専門家に相談して進めることが大切です。
債権者（さいけんしゃ）
債権者とは、お金を貸した側の人や会社のことをいいます。住宅ローンの場合は、銀行や信用金庫などの金融機関が債権者にあたります。
債権者は、ローンを貸した相手（債務者）が約束通りに返済しないと、残りのお金を回収する権利があります。その方法として、差押えや競売の手続きを行うこともあります。
任意売却をする場合は、この債権者の同意が必要不可欠です。売却代金の配分や残った借金の返済方法についても、債権者と話し合って決めることになります。
占有者（せんゆうしゃ）
占有者とは、不動産を実際に使用・管理している人のことを指します。競売や任意売却の場面では、「その物件に誰が住んでいるのか」「誰が使っているのか」という点が、売却の可否や条件に大きく関わってくるため、重要な用語のひとつです。
占有者には、所有者本人だけでなく、家族や第三者、賃貸借契約によって住んでいる人などが含まれます。例えば、住宅ローンの返済が滞った物件において、所有者とは別の人が住んでいる場合、その人が「占有者」となります。任意売却や競売の手続きでは、占有者の退去が必要となることも多く、その対応がスムーズにいかないと売却に支障をきたすことがあります。
競売では、落札者が物件を取得しても、占有者が残っているとすぐに使用できないことがあります。そのため、占有者の有無や状況は、買い手にとっても非常に重要な判断材料です。また、任意売却においても、占有者が協力的であるかどうかによって、売却の進行や引越し時期の調整などに影響を与えます。
占有者の問題は、感情的なトラブルに発展することもあるため、早めに専門家へ相談し、円滑な対応を心がけることが大切です。
