大阪住宅ローン・任意売却お助け相談室－競売回避の窓口

リースバックをご存知でしょうか？リースバックを活用することで、不動産投資家には賃料収入が入り、借主は今の家に住み続けることができるという、まさに一石二鳥の制度です。
今回はこの不動産投資家・借主双方に利益があるリースバックに関して解説していきたいと思います。

1　リースバック契約とは？

リースバック契約とはマイホームをローンの滞納などで売却しなくなった場合でも、引き続き自宅に住むことができるシステムです。
借主は自宅を不動産会社や不動産投資家に売却した後も、家に住み続けるかわりに家賃を支払っていくことになります。
また、物件の買戻しの特約を付けることも可能です。

2　リースバック契約のメリット～物件購入側

①　物件の売却価格が安くなるケースが多い

リースバック契約を前提に物件を売却した場合、物件価格が周囲の物件よりも安くなってしまうケースが大半です。よって不動産投資家にとっては物件を安く購入することができるチャンスであるといえます。

②　安定した賃料を得ることができる

リースバック契約の場合マイホームに住み続けたいという借主に物件を賃借するため、安定した賃料を得ることが可能です。

③　通常の賃貸借と違いリフォーム費用が掛からないケースがある

通常の賃貸借契約の場合、入居者がかわるたびにリフォームをしなければいけません（空室リスクにつながります）。この点リースバック契約であれば、借主は元々物件に居住している貸借人なため、現状渡しでそのまま賃貸借することも可能です。

④　定期借家契約を設定することができる

定期借家契約を活用すると、決められた賃借期間が終了すると、自動的に借家契約も終了し、借家人は物件から退去しなければいけません。よって、期間を決めての賃貸借契約を結ぶことが可能になります。

⑤　家賃保証契約を設定することができる

「ローン滞納者がきちんと家賃を支払ってくれるのかしら？」と物件購入をする方が考えることは当然ですよね？滞納リスクに備え家賃保証契約を締結することも可能です。

⑥　将来売却する場合、高めに物件を売却することができる

リースバック契約では将来的に賃借人が物件を買い戻すことも可能です。この場合、買い主は当該物件を欲しがっているユーザーであるため、周囲の物件よりも高い金額で売却することもできます。

3　リースバック契約のメリット～物件賃借側

①　任意売却後も今の家に住み続けることができる

リースバックを活用した場合、任意売却後のそのまま自宅に住み続けることができます。そのため、引っ越しの手間や費用などがかかることがありません。

②　物件を売却した事実などを周囲に知られることがない

任意売却は普通の不動産物件の売却と同じ手続きで物件を売却することができます。ですから競売などとは異なり、ご近所に物件を売却したことを知られるリスクはありません。

③　今までの生活を変えることなく、そのまま生活することができる

リースバックを利用した場合、住宅ローンの支払いではなく、家賃を支払うこと以外に今の生活が変わることがありません。そのまま従来の生活と同じに暮らすことができます。

④　物件の買戻しができる

リースバック契約ではあらかじめ物件の買戻しを約束することも可能です。ですから、入院やリストラなど一時的に住宅ローンを支払うことができなくなってしまった場合、状況が好転すればマイホームを再度購入することも可能です。

4　リースバック契約のデメリット

物件の売買には抵当権の解除が必要です。抵当権付きの物件をリースバック契約前提で売買することはできません。リースバック契約を行うためには一旦抵当権を解除する必要があります。
また、リースバック契約の買戻しでは相場よりも物件価格が若干高めに設定されるケースが多いこともデメリットといえるでしょう。

5　リースバック契約の具体例

①　収入減による住宅ローン滞納

Aさんはマイホーム購入後、勤めていた会社が倒産してしまい、転職後の給料が激減してしまったため住宅ローンの返済が困難になってしまいました。幸いにも同居するご長男が3年後に買い戻す特約を付けたリースバック契約を結ぶことができました。
このように、親子間や親族間ではなくても投資家にいったん物件を買い取ってもらうことで、リースバック契約を利用することが可能です。

②　親子間のリースバック

一般的に親子間のリースバック契約は成功させることが難しいといわれています。なぜなら、親子間のリースバック契約の場合、融資してくれる金融機関がない・また借入先の金融機関が親族への売却を認めないからです。
　親子間で売買できないのであれば、リースバックで一旦投資家に購入していただき、その後子供が買い戻す手法もご検討いただければと思います。

ケースバイケースですので、任意売却含め、ご相談いただければ幸いです。

人生には「まさか」がつきものです。住宅ローンを組んで新居を購入した時には予想もできないような出来事が起こることもあります。「住宅ローンが支払えない…」といった状況に陥った時に活用したい方法が任意売却です。 任意売却とはどのような売却方法なのかをご紹介していきたいと思います。

1　任意売却の説明

任意売却（任売）とは住宅ローンが支払えなくなった残債が市場価格より多く残る不動産を金融機関の承諾を得て市場価格で売却することができる売却手法です。 通常住宅ローンの残債が市場価格より多い場合は市場価格より高い残債務以上の価格で売らないといけない、もしくは住宅ローンの残債と市場価格の差額を別に用意しなければなりません。 一般的に住宅ローンを滞納してそのまま放置してしまった場合、最終的には競売で物件が処分されてしまいます。しかし任意売却を利用した場合、金融機関の承諾を得ることで、通常と同じ売却方法・市場価格で売却することができます。

2　費用かからない（持ち出しがない）

不動産を売却する場合通常売却費用が発生します。住宅ローン支払いが困難ですから売却費用支払いも困難な場合もあります。任意売却は持ち出しで余計な費用が掛かることが一般的にはありません。 実際に任意売却も通常の売却と同様、仲介手数料・登記費用等が発生しすが、債権者との話し合いによって費用は売却代金けら控除されることが一般的です。そのため実質0円で任意売却をすることができます。 ※一部認めていただけない場合もあります。 ですから、どなたでも気軽に任意売却を利用することができます。

3　任売のメリット・デメリット

任意売却のメリット

	不動産物件を市場価格で売却することができる 任意売却を利用した場合、市場価格に近い金額で売却することができます。よって競売と比較してローン残債をより多く減らすことができます。
	誰にも知られずに物件を売却することができる 競売のように裁判所が介入して物件を売却する場合、物件情報が写真含めネットに公開されます。それにより、住宅ローンの滞納の事実を周囲に広く知れてしまいます。その点任意売却を活用した場合、通常の物件売買の方法と同様に売却することができるため、ご近所さんや知り合いにローンを滞納し物件を売却することを知られることがありません。
	余計な手間がかからない 任意売却を利用すると、金融機関との交渉や物件売却などは任意売却に精通した不動産会社が自分の代わりにすべてを行ってくれます。ですから任意売却にかかる手間が一切かからないため、忙しい方でも任意売却を利用することができます。
	持ち出し費用が掛からない 任意売却に係る費用は売却代金から控除されます。その為、持ち出しで費用が掛かることがありません。実質0円で任意売却をすることができます。 ※一部控除が認められない。場合もあります。

任意売却のデメリット

4　任意売却と競売の違い・比較

住宅ローンに支払いが滞ってしまった場合、任意売却or競売を選択することになります。ここでは任売と競売の違いをご説明していきたいと思います。

	売却方法 任意売却の場合、通常と同じ不動産物件の売却と同じ方法で物件を売却することができます。しかし競売の場合、裁判所によって強制的に物件が入札方式（オークション）により売却されてしまいます。
	物件の売却価格 任意売却の場合、通常の売却と同じ方法で物件を売却するため、市場価格に近い金額で物件を売却することができます。この点競売の場合、物件の内覧ができないなどといった「リスク」が生じるため、市価よりも安く売却されるのが一般的です。

≪任意売却と競売の比較≫

　

	任意売却	競売
売却価格	市場価格に近い その分債務を減らすことが可能	市場価格の7割程度 任意売却より残債務が多く残ってしまう。
個人情報	通常の売却方法と同じ。 ご近所に事情を知られることなく売却可能	物件情報がネットで公開されるため、周囲に知られてしまう 精神的にストレスになります。
残債務	無理なく返済計画が立てられる。 金融機関との交渉の助言、弁護士さんのご紹介をさせていただきます。	競売でも残債務は残ります。ご自身で金融機関と交渉しないといけません。印象が悪い場合は優位な交渉はできません。
引っ越し費用	金融機関から認めてもらえるケースもある。	売却代金はすべて債権者の支払いになる。手元に資金は一切残らない。
引っ越し時期	自分の希望を考慮してもらいやすい	居座った場合強制退去もありうる。

今回は任意売却とはどのような売却方法なのかをご紹介してきました。見てきたように競売で物件を売却するよりもメリットが多いうえ、新生活への取り組みがしやすい任意売却は売り主にとって大変便利な物件売却方法であるといえます。
ローンの返済が滞ってしまったら、まずは任意売却を検討することを強くおすすめします。
弊社でも無料相談を受付しております。お電話（フリーダイヤル）、ＬＩＮＥ、メールフォームでご連絡下さい。問題解決に尽力させていただきます。

持ち出しなし、実質0円といわれる任意売却の費用ですが、実際はどのように扱われているのでしょうか？今回は任意売却の費用が実質0円の理由を知ることで、安心して任意売却を利用することができるように、任意売却の費用がなぜ実質0円なのかを詳しく分析していきたいと思います。

1　相談者の持ち出し費用はない

	任意売却は経済的に困窮している方を救済するための売却方法です 任意売却では相談者に持ち出し費用が掛かることはありません。なぜなら、任意売却は住宅ローンの支払いが滞ってしまった、経済的に困窮している方向けの売却方法だからです。 ですから急なリストラや病気などで住宅ローンの支払いが困難になってしまった場合は、できるだけ早急に任意売却の専門家に相談しましょう。
	任意売却が実質0円で利用することができる理由 任意売却では不動産売却にかかる諸費用が控除されるため、実質的に0円で行うことができます。ここではわかりやすく、具体例を挙げながら解説したいと思います。 （例）住宅ローンの残高が2,000万円あり、売却価格1,500万円（諸費用　約60万円）で物件を売却できた場合 1,500万円（売却代金）－60万円（諸費用）＝1,440万円（返済金額） 2,000万円（残債）－1,440万円（返済金額）＝560万円（任意売却後の返済額） よって、債権者に対して560万円を分割で支払っていくことになります。 このように任意売却ではかかった費用が「控除」されるため、持ち出し費用がなく制度を利用することができるのです。
	任意売却にかかる費用 費用として控除が認められるもの 不動産会社に支払う仲介手数料 抵当権の抹消登記費用 滞納している管理費や修繕積立金（マンションの場合） 滞納した税金 引っ越し代（ケースバイケース）

2　売買代金から差し引かれる費用の説明

ここでは売買代金から差し引かれる費用にはどのようなものがあるのかを詳しくご紹介していきます。

ⅰ　仲介手数料

不動産会社に支払う物件の売買手数料は、通常の物件の売買と同じく、売却金額の3％＋6万円及び消費税がかかります。仲介手数料は全額費用として控除が認められています。

（例）売却価格3,000万円（税抜き価格）の物件にかかる仲介手数料 （3,000万円×3％＋60,000円）＋消費税（８％）＝1,036,800円

ⅱ　抵当権抹消の登記費用

登録免許税は全額、司法書士の報酬は原則1筆1万円まで、登録免許税と司法書士の報酬が費用として認められます。

　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ⅲ　マンションの場合、滞納している管理費や修繕積立金

原則全額費用として認められます。ただし過去にさかのぼって5年以内の管理費や修繕積立金です。ただし、遅延損害金や延滞金、駐車場・駐輪場費用、町内会費、水道代などは原則として費用として認めらないので注意が必要です。

ⅳ　税金

固定資産税や都市計画税といった税金

ⅳ　引っ越し代（ケースバイケース）

原則的には認められません。債権者のご厚意で10～30万円の範囲内で引っ越し代が費用として認められる場合があります。

ⅵ　住民票や印鑑証明書などの取得費用

原則として認められません。しかし、住民票・印鑑証明は1通300円＊となっているため、実質的に大きな費用負担にはなりません。

このようにほぼ任意売却にかかる費用は物件売却代金から控除されるため、売り主の自己負担額は実質0円ということになります。

3　任意売却の費用で注意すべきこと

基本的に任意売却にかかる費用は上記のものです。しかし上記以外の「販売促進費用」など名目で金銭を請求する業者も存在します。このような名目の費用は任意売却を含め不動産取引で発生することのない名目費用です。上記以外の費用を請求するような業者には任意売却を依頼しないように特に注意が必要です。

今回は任意売却の費用がなぜ実質0円なのかを詳しく解説してきました。任意売却は住宅ローン支払い困難な方を救済するための売却方法であることがお分かりいただけたと思います。
ローンを支払えなくなったら、安心して即任意売却の専門家に相談ご相談下さい。
弊社でも電話相談、ＬＩＮＥ、メールホームにて個別のご相談を賜っております。
相談料は一切頂いておりませんのでお気軽に何度でもお問い合わせ下さい。

任意売却で物件を売却しても残ったローンは支払わなければなりません。このローン残債をどのように返済していくか。今回は任意売却とローンの残債に関して詳しくご説明していきたいと思います。

1　ローン残債に返済義務はあるのか

ここでは任意売却後の手続きを解説しながら、ローンの残債が発生する過程を見ていきたいと思います。

任意売却で物件を売却した後の手続き

任意売却で物件を売却したら、即ローンから解放されるわけではありません。最初に任意売却で物件を売却した後の手続きはどうするのかを具体例を挙げながら解説していきたいと思います

住宅ローン残高が2,000万円、1,500万円で物件が売却できた場合

（例）

ⅰ　任意売却で物件を売却

1,500万円で物件を売却、諸費用が60万円

2,000万円－（1,500万円－60万円）＝560万円

よって、560万円が任意売却後のローン残高になります。2,000万円のローンは物件を担保として借り入れている借金ですが、任意売却後に残った560万円は抵当権を解除した後の債務ですので、無担保債務ということになります。

ⅱ　ローン残債の支払方法を話し合う

通常、任意売却後のローン残債は期限の利益を喪失しているため、一括で支払わなければいけない借金です。しかし住宅ローンを支払うことが困難になり唯一の資産である物件を売却しているので、一括で支払うことは当然できません。
債権者と残債の返済について話し合う
任意売却は支払いに困窮した債務者を救済する方法ですからローン残債に関してもかなり債務者側に有利な条件で話し合うことができます。
具体的には債務者側が提出する月々の収支を記載した「生活状況表」を考慮しながら、無理のない範囲で月々少しずつ返済していくことになります。多くの場合は5,000～30,000円の落ち着くのが一般的です。

ⅲ　ローン残債が支払い不能の場合

ローン残債を圧縮しても支払いが困難といった場合は自己破産などの手続きをすることになります。

見てきたように任意売却後のローン残債に関しても、競売などと比較した場合任意売却を選択することで新生活を始めやすくなることがわかります。

2　ローン残債はチャラ（帳消し）にならない

見てきたようにローン残債がチャラになることはありません。しかし、金融機関との話し合いによって減額することは可能です。ここでは具体的な任意売却によるローンの支払い金額の推移を見ていきたいと思います。

任意売却前後支払い例

任意売却前

住宅ローン残高	2,000万円

月収	150,000円
月額返済	100,000円
ボーナス返済	250,000円

上記は実際に弊社で取り扱った任意売却時におけるローン支払い金額です。ローン金額自体は2,000万円と特別多い金額ではありません。しかし、勤務していた会社が倒産し、転職せざるを得なくなってしまった結果、月収が大幅に少なくなってしまい、月額の生活費が50,000円とローンの返済どころか、日々の生活もままならなくなってしまいました。
こうなってしまった場合、早急に任意売却で借金を清算し、新生活に踏み出した方がよい事例であるといえます。

任意売却後

住宅ローン残高	2,000万円
売却価格	1,500万円（諸費用控除後）
任意売却後残高	500万円

家賃	50,000円
月額返済金額	10,000円
ボーナス返済	なし

上記事例での任意売却後のローン支払い金額です。ローンの支払い金額がなんと10,000円程度です。そのうえボーナス払いがなくなっています。
新たに家賃が発生していますが、家賃を入れても月々の支払金額が60,000円になり、十分新生活をスタートすることができる支払い金額になっていることがわかります。

3　任意売却後のサポート体制

弊社では、任意売却後に無理なく新生活を始めることができるように、お客様の生活を第一に考えたローン残債の支払いをサポートしています。ご要望いただければ債権者との支払いの交渉に同席させていただきます。
「月々5,000円の支払いでも苦しい…」といった場合には、弊社の提携弁護士に相談することで、自己破産や生活保護申請の補助なども行っております。
また、新居探しや転職活動のサポートなども行っておりますので、任意売却後の生活に不安を抱くことなく任意売却を行うことが可能です。

4　具体的なローン残債や、ローンの支払金額を知りたい場合

任意売却後のローン残債は、お客様の資力・収入を考慮し決定するので実際の金額はお客様により異なります。
まずはおひとりで悩むことなく、当相談室にご相談ください。任意売却の専門家がお客様の立場に立って、借金の苦しみから解放できるよう努力致します。
お客様ファーストで親身にご相談に乗らせていただきます。どうぞお気軽にご相談下さい。

ローンを滞納している債務者にとってメリットの大きい任意売却。しかし、その便利な任意売却ができないというケースも存在します。今回はどのようなケースで任意売却が利用できないのかをご説明していきたいと思います。

1　債務者本人、共有者全員の許可が得られない

任意売却をする場合、任意売却を行うのは物件の所有者（債務者本人）です。物件の所有者が「任意売却は認めない」というのであれば、当然任意売却の手続きを他人が行うことはできません。
別に問題となるケースは物件が共有物件の場合です。具体的には夫婦の共同名義で物件を購入後、離婚する際に物件を処分するといったケースです。こうしたケースでは夫婦両方の任意売却の同意が必要になります。
この場合、関係が破綻した当事者間での話し合いではなく、第三者を挟むことで冷静に意見を調整することが最良の策といえます。

2　保証人、連帯保証人、連帯債務者の承諾が得られない

任意売却を行う場合、物件の保証人・連帯保証人・連帯債務者に不測の損害を与えます。具体的には任意売却後のローン残債の支払いに関することです。住宅ローンを滞納した場合、債権者がローンの残債を一括で物件の保証人・連帯保証人・連帯債務者に請求します。
ですから、任意売却するときには「事前に」物件の保証人・連帯保証人・連帯債務者の承諾を得ておかなければなりません。

3　本人が販売活動に協力してくれない

内覧・内見希望者が現れても、「部屋が汚いから…」などといって室内を見せたがらない方もいらっしゃいます。不動産物件は金額的に大きな買い物です。実際に物件を見なければ購入することをためらう方が多いことはお分かりいただけると思います。 任意売却を希望する場合は物件を少しでも高く売却することができるように、販売活動に協力しましょう。

4　税金などの滞納額が債権者の許容範囲を超えてしまっている

固定資産税などの税金が未払いである場合、任意売却を行えないケースがあります。税金の未払いによって、役所により物件が差押されてしまっている場合、差押を解除してもらわないと任意売却をすることができないからです。
税金は非免責債権のため、自己破産をした場合でも支払いが免除されることがありません。ですから、できるだけ税金関係の支払いは優先的に行うように心がけましょう。

5　本人、共有者の意思確認ができない

物件の所有者である本人や共有者がこん睡状態に陥っていたり、強度の痴呆状態にある場合など「意思確認」が行えない場合、任意売却をすることが不可能になります。

6　債権者との関係が破綻している

任意売却は債権者と交渉することが必須の販売方法です。ですから、ローン返済に関して債務者が「信用に値しない」というまでの信義則違反などを行った場合、債権者が任意売却に応じてくれない可能性があります。

7　物件に問題がある

任意売却は通常の販売方法で物件を売却します。ですから通常でも販売が困難である違反建築や再建築不可などの物件は買い手が見つからないため、当然任意売却もできない場合があります。

8　競売手続きが進んでいて猶予がない

任意売却と競売手続きは一般的に並行して行われます。競売は開札日の前日まで取り下げすることができますが、「開札日まで1週間しか時間がない…」などといった場合は任意売却のタイムスケージュール的にもタイムオーバーとなり任意売却を行うことはできません。

任意売却のタイムスケジュール

ⅰ　相談から媒介契約締結
ⅱ　任意売却活動
債権者との交渉・物件の販売活動を同時進行させながら進めていきます。
ⅲ　購入者の決定・債権者の同意
ⅳ　不動産売買契約
ⅴ　引っ越し
ⅵ　売買代金の決済

よって、最低でも競売の開札日まで3か月の期間は必要です。任意売却は競売と同時進行で行われるため、スピードが命の手続きといえます。ですからローンを支払うことができなくなったら即任意売却の専門家に相談しましょう。

9　債務者（他にも連帯保証人、連帯債務者等の関係者）と連絡がとれない。折返しがない。

せっかく任意売却ですすめても経過の報告や、調整でその後売主（債務者、所有者）・連帯保証人・連帯債務者とばったり連絡が取れなくなるケースもあります。せっかく買主をさがしても、打ち合わせができず買主や債権者に迷惑をかけ、時間切れで競売になってしまいます。

今回はどのようなケースで任意売却が利用できないのかをご説明してきました。見てきたように任意売却ができないケースは人的な要因によるケースと時間的な要因によるケースに分けることができます。人的な要因の場合は任意売却の専門家に相談することで解決することができる事例も存在します。
ローンの支払いが困難になっている場合は問題をスムーズに解決するといった意味でも、あきらめないでまずは任意売却の専門家に相談することをおすすめします。

ここでは債務を整理する方法の種類と説明をします。任意整理・特定調停・個人民事再生・自己破産です。今回は4つの債務整理方法を表にまとめ、わかりやすく説明していきたいと思います。

1　任意整理

任意整理は裁判所を通すことなく弁護士や司法書士が債権者と話し合いで解決する方法のため、最も活用されている債務整理方法です。

任意整理とは？	弁護士や司法書士が債権者と交渉して債務金額を減額したり、月々の返済金額を減額する手続き。 裁判所を通さないことが特徴。
任意整理ができる人とは？	・安定した収入がある人 ・比較的短期間（3～5年）で返済することができる人 ・返済意思のある人
手続きでできること	・利息制限法で定められた利率より高い利息の借金を減額することができる。 ・今後発生する返済金の利息をカットすることができる。 ・分割回数を増やすことで、月々の返済額を減額することができる ・借金の支払いの催促を止めることができる
メリット	・債権者からの取立や連絡がなくなる ・場合によっては、過払い金が発生することもある ・月々の返済金額が減額され、生活に余裕が生まれる
デメリット	・信用情報機関（ブラックリスト）に登録される
手続き後の生活への影響	・クレジットカードが使えなくなる場合がある ・5～10年間新規でのローンを組むことができなくなる

2　特定調停

特定調停は裁判所の調停を活用し、自分で借金問題を解決する手続きです。自分で借金問題に関する手続きを行うため、非常に安いコスト（1件500円）で借金問題を解決することができます。

特定調停とは？	借金の返済が支払い不能に陥りそうな債務者が裁判所の調停委員のもとで債権者と話し合い、借金の減免や返済に関して取り決めを行う手続き。
特定調停ができる人とは？	借金の返済が支払い不能に陥りそうな債務者であること。
特定調停でできること	・利息制限法で定められた利率より高い利息の借金を減額することができる。 ・今後発生する返済金の利息をカットすることができる。 ・分割回数を増やすことで、月々の返済額を減額することができる ・借金の支払いの催促を止めることができる
メリット	・債権者からの取立や連絡がなくなる ・借金を減免することができる ・手続きを自分で行うため、安いコストで借金問題を解決することができる ・月々の返済金額が減額され、生活に余裕が生まれる
デメリット	・信用情報機関（ブラックリスト）に登録される ・任意整理と異なり、即借金の督促が止まることがない ・手続きを自分で行うため、手間暇がかかる
手続き後の生活への影響	・クレジットカードが使えなくなる場合がある ・5～10年間新規でのローンを組むことができなくなる

3　個人民事再生（小規模個人再生）

マイホームや車を手放すことなく、借金を大幅に減額することができる債務整理方法。具体例としては600万円の借金がある場合、120万円に借金が圧縮され月々の返済金額も33,333円と返済しやすくなります。（あくまで例の一つ、減額の程度は借入額、保有財産によって異なります。）

どのような手続きなのか	裁判所を通して債務を減額してもらう債務整理方法。
手続きができる人とは？	・将来的に継続又は反復した収入がある人 ・再生計画に則った弁済が出来る人 ・債務総額が5000万円以下 ・債権者から1/2以上の反対がないこと ・過去7年以内に個人再生手続のハードシップ免責許可決定や給与所得者再生の再生計画認可決定及び破産手続免責決定を受けていないこと
手続きでできること	借金を圧縮することができる最低弁済額決定の基準 ⅰ　負債額から算出する金額 負債額が100万円未満：全額 負債額が100万円以上500万円未満：100万円 負債額が500万円以上1500万円未満：負債額の5分の1 負債額が1500万円以上3000万円未満：300万円 負債額が3000万円以上5000万円未満：負債額の10分の1
メリット	・債権者からの取立や連絡がなくなる ・借金の大幅な減額が期待できる ・住宅ローン特例により、マイホームを手放すことなく債務整理を行うことができる
デメリット	・信用情報機関（ブラックリスト）に登録される ・官報で公告される
手続き後の生活への影響	・クレジットカードが使えなくなる場合がある ・5～10年間新規でのローンを組むことができなくなる

4　自己破産

自己破産とは債務整理の最終兵器です。自分の財産をすべて清算し債権者に分配することで、のこりの債務を免除してもらうことができます。

自己破産とは？	裁判所を通じて財産を清算し、借金を免除してもらう手続き。
自己破産ができる人とは？	借金の返済が支払い不能の人。
手続きでできること	財産を清算し、借金の支払いを免責してもらうことができる。
メリット	・債権者からの取立や連絡がなくなる ・借金がなくなり、生活に余裕が生まれる
デメリット	・信用情報機関（ブラックリスト）に登録される ・財産を処分しなければいけなくなる ・官報で公告される ・一部の仕事の資格に一定期間の制限がかかる
手続き後の生活への影響	・クレジットカードが使えなくなる ・5～10年間新規でのローンを組むことができなくなる

以上、債務整理の方法を見ていきました。どの方法がベストなのか早い段階で専門家にご相談いただきご検討下さい。弊社でも債務整理に明るい弁護士、司法書士に相談することができます。「家を手放してもやむなし」とお考えであれば任意売却と自己破産をご検討下さい。悩む前に、お気軽にご相談下さい。

任意売却は非常に時間がタイトに設定されています。なぜなら債権者は競売手続きと任意売却を併用しながら物件の売却手続きを進行させているからです。このため任意売却ではスピード感が重要になります。
このように一刻を争う任意売却において以下のような不安や疑問を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

任意売却に関する疑問点・不安点

• 専任媒介契約を締結し任意売却を依頼したにもかかわらず、一向に販売状況の報告が無いため「本当に不動産会社は動いているのだろうか…」と不安を感じている
• 売却を依頼したが、「本当に任意売却に詳しいのだろうか？…」と担当者の対応から不安を感じてしまうことがある。
• 多額の引っ越し代を約束するという歌い文句で専任契約を任せたが、担当者から後日「引っ越し費用は出ません」と言われ困っている。
• 任意売却に関する費用は「0円」で持ち出し金不要と説明したにもかかわらず、不動産会社からなんらかの名目での請求書が届き困惑している。
• 「競売を取り下げさせる」との約束で専任契約を任せたが、一向に競売の取り下げに関する報告がない。

このようなケースでは、任意売却に精通していない不動産会社が多く、競売までの貴重な時間を無駄に使っている可能性があります。タイムリミット（競売の開札日）はどんどん迫っているのです。

任意売却に精通していない不動産会社とは

①　専任媒介契約を締結し任意売却を依頼したにもかかわらず、一向に販売状況の報告が無いため「本当に不動産会社は動いているのだろうか…」と不安を感じている場合

まず専任媒介契約を結んだ業者には、以下の責任が生じます。

• 2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告しなければならない
• 媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構（レインズ）に物件に関する情報を登録しなければならない

ですから、レインズにも登録することなく、半月経過しても連絡をよこさない業者は、信頼できない不動産会社であるといえます。

②　売却を依頼したが、「本当に任意売却に詳しいのだろうか？…」と担当者の対応から不安を感じてしまうことがある場合

なぜ「本当に任意売却に詳しいのだろうか？…」と疑問を感じたのでしょうか？それは担当者の言動になにか引っかかる点があったからではないでしょうか？
任意売却は時間の勝負です。まず、担当者になにか「疑問」を感じるのであれば、担当者に質問して下さい。

③　多額の引っ越し代を約束するという歌い文句で専任契約を任せたが、担当者から後日「引っ越し費用は出ません」と言われ困っている場合

任意売買において引っ越し費用は原則として認められていません。認められるケースでもあくまで債権者のご好意ですので、債権者とは誠意を持って対応することが重要です。
よって多額の引っ越し費用を餌に専任契約を迫ってくるような業者とは信用に値しません。

④　任意売却に関する費用は「0円」で持ち出し金不要と説明したにもかかわらず、不動産会社からなんらかの名目での請求書が届き困惑している場合

任意売却はお金に困窮している方々を救済するための不動産売却方法です。そもそも出発点において「相談者は費用を用立てることができない」との理解があります。困っている相談者に追い打ちをかけるように何らかの費用を請求する業者は任意売却に精通していない業者であると断言できます。
※費用は売却代金から捻出されます。

⑤　「競売を取り下げさせる」との約束で専任契約を任せたが、一向に競売の取り下げに関する報告がない、債権者と交渉しているかわからない。

そもそも任意売却は競売と同時進行を行われるケースが一般的です。それが任意売却は時間との勝負といわれる所以でもあります。その任意売却で「競売を取り下げさせる」ということ自体がおかしいのです。
任意売却は競売と同時進行で行われるケースが一般的です。ですから、理論上競売の改札日前日が任意売却の最終期限ということになります。最初に「期限ありき」なわけですから、競売を阻止するために、少しでも早く任意売却で物件の売買契約を成立させることが重要ということになります。

何度も言いますが、任意売買は時間との勝負です。少しでも今依頼している業者さんに疑問点や不安を感じるようなことがあれば、ぜひご相談下さい。
他業者に依頼されている案件に関わることを嫌がる不動産会社もいます。しかし、任意売却は時間が重要であること、困っている債務者を救済すべきことを合わせ勘案した場合、当社では他社の案件に関する相談も受け入れるべきであると考えております。他業者さんにご依頼されていても結構ですのでぜひ一度ご相談下さい。
相談方法はお電話（フリーダイヤル）、メール、ＬＩＮＥで対応しております。ご不安でしたら一刻も早くご連絡下さい。

任意売却を行うと当然住宅ローンの残債が残ります。そういったケースでは任意売却と一緒に自己破産をしたほうが、新しい生活に取り組みやすい場合があります。
今回は任意売却と自己破産に関する基礎知識をご紹介していきたいと思います。ご一読頂き、債務整理の選択肢の一つとしてご検討下さい。きっと、新生活への明るい兆しを感じることができるはずです。

1　自己破産とは？～自己破産も解決方法の一つ

自己破産とは裁判所を通じて財産を清算し、借金を免除してもらう手続きのことです。自己破産は国が債務者に自力で経済的に再起する機会を与えるために設けた制度ですので、借金から解放されて新しい人生を踏み出したいと考える方向けの制度であるといえます。

2　自己破産のメリット・デメリット

	自己破産のメリット ⅰ　債権者からの借金の取立や催促がなくなる 自己破産を申し立てた場合、債権者から借金に関する連絡や催促が止まります。 ⅱ　借金がなくなり、生活に余裕が生まれる 自己破産をすることで借金が免除されるため、生活にゆとりがでます。また自己破産しても、当面の生活費は残してもらうことができるため、自己破産することで即生活に困窮するといった事態に陥ることもありません。
	自己破産のデメリット ⅰ　信用情報機関（ブラックリスト）に登録される 自己破産した場合ブラックリストに掲載されるため、5～10年間はクレジットカードを作ることや金融機関からの新規での借り入れができなくなります。 ⅱ　財産を処分しなければいけなくなる 自己破産の場合、可処分財産を処分し債権者に分配し借金の返済に充てなければなりません。ですからめぼしい財産は処分されてしまうことになります。 ⅲ　官報で公告される 自己破産の履歴は官報に掲載されます。 ⅳ　一部の仕事の資格に一定期間の制限がかかる 警備員や士業などといった一部の職種に一定期間就くことができなくなります。

3　任意売却と自己破産を行うときに選ぶべきベストタイミングとは？

任意売却と同時に自己破産をする場合、自己破産はどのタイミングで行うのがベストなのでしょうか？
自己破産の種類は管財事件と同時廃止の2種類があります。結論から申し上げますと、同時廃止のほうが費用も安く済むうえに時間的にも短期間で済むのでおすすめです。
ここでは管財事件と同時廃止について詳しくご説明していきたいと思います。

	任意売却の前に自己破産する場合～管財事件 自己破産を申立てる債務者に財産がある場合、「管財事件」扱いになります。管財事件扱いになった場合、破産管財人が選任され手続きも煩雑になり、裁判所に納める予納金も多額になります。 一般的に管財事件の場合、最低50万円の予納金と別途弁護士へ支払う報酬が発生します。また破産が認められるまでに1年以上もの時間がかかることになります。
	任意売却の後に自己破産する場合～同時廃止 自己破産を申立てる債務者の財産が２０万円以下の場合、「同時廃止」扱いになります。同時廃止の場合、費用も安く済むだけでなく、免責が下りるまでの期間も半年程度と、借金問題の解決のスピードも格段早くなります。

同時廃止と管財事件の比較

	同時廃止	管財事件
要件	財産がないこと	財産があること
費用	管財事件より少額	50万円＋弁護士費用
免責が下りるまでの期間	半年	1年以上
任意売却との関係	先に任意売却を行うことで財産をなくすことができる	マイホームは財産とみなされる

見てきたように時間もお金も節約することができる同時廃止のほうが、新生活を始めていくうえでも有利です。ですから、任意売却と同時に自己破産を考えている場合は、任意売却を先に行いましょう。

4　自己破産も選択肢に入れましょう!

	任意売却をしてもローン残債は当然残るので、残債を毎月支払う必要があります。 任意売却を行っても、一般的に物件の経年劣化による価格の下落幅のほうが高いため、ローンの残債が残ることが一般的です。具体的にはローンの残債が2,000万円、任意売却を利用して1,500万円で売却できたとしても、500万円もの借金を支払っていけなければならなくなります。
	長期間借金に縛られる生活が続く 上記の例の場合、任意売却後の債権者との話し合いで月々の返済金額を10,000円に設定できたとしても、およそ40年以上もローンの残債を支払わなければいけなくなります。
	新しい人生をやり直すチャンス 自己破産を「新しい人生をやり直すチャンス」と捉え、借金から解放されることも考慮に入れましょう。なぜなら自己破産は国が債務者に自力で経済的に再起する機会を与えるために設けた制度だからです。積極的に活用すべきです。

5　自己破産をしないほうが良い場合もあります。

任意売却後３年から４年程度で完済できる場合は自己破産をするメリットがありません。
また、自己破産をすると警備員や士業などといった一部の職種に一定期間就くことができなくなります。ですから、破産による職業制限に該当する職業に就いている場合は慎重に破産をすることを考えましょう。
今回は任意売却と自己破産に関する基礎知識をご紹介してきました。自己破産をして借金から解放され、新しい生活に取り組むことも検討してみましょう。

団塊の世代が70歳になり、相続に関する問題を抱えている方が多くなっています。今回はよく相談を受ける4つの相続にまつわる借金問題と解決方法をご紹介していきたいと思います。

1　父(母)が住宅ローンの返済途中で亡くなってしまった…

親が住宅ローンの返済中に亡くなってしまった場合、まずは「相続をするのかしないのか」を先に決めることになります。
法的に相続は必ずしも行わなければいけないことではありません。相続を「放棄」することも可能です。相続財産が借金のみの場合や借金の方が多い場合は相続を放棄することができます。新たに借金を抱える必要はありません。相続放棄は3か月以内に裁判所に相続放棄を申立てることで行うことができます。
相続財産がプラスの資産の場合は相続を行うことになります。この際に親の保有している不動産に住宅ローンが残るケースでは相続人がその住宅ローンを返済しなければなりません。しかし、自分のマイホームの住宅ローンと親の住宅ローンのＷローンの支払いを続けるのは経済的に難しいとおっしゃる方も多いのではないでしょうか？
一般的に住宅ローンのある物件には抵当権が設定されているため、金融機関が抵当権を解除してくれなければ、物件を売却することができません。しかし任意売却を利用することでローン残債が残る物件の売却も可能になります。まずは任意売却の専門家にご相談ください。

2　父(母)が団体信用生命保険に加入していなかった…

団体信用生命保険とは住宅ローンの契約者が死亡or高度障害状態になった場合、保険会社から残りの住宅ローン分の保険金が支払われる保険のことです。ですから一般的に団体信用生命保険に加入していれば、住宅ローンの契約者である親御さんが死亡した場合でも、残された家族は住宅ローンなしの物件を手に入れることができます。
しかし、団体信用生命保険に加入していなかった場合、住宅ローンが残っている物件が遺族に残されてしまうことになります。
こういったケースでは、任意売却得を利用することで住宅ローンの残債が残る物件も売却することが可能です。また任意売却には持ち出し費用が掛かることがないため、特別な自己負担額が生じることもありません。

3　兄弟で相続不動産の事で揉めている…

相続財産に住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの負担金額や物件の所有問題で兄弟間でもめるケースがあります。こうした問題を放置してしまうことで、想定外の不利益を被る怖れがあるため注意が必要です。
ここでは具体的な事例を挙げて説明していきたいと思います。

ケース１　不動産賃貸業を行う両親が8年前に相次いで亡くなり、長男であるAさん（相談者）、妹2人の3人が法定相続人であるケース。

Aさんはご両親の面倒を見ていたため、妹2人に相続財産の増額を求めて財産分与の協議を始めました。しかし妹2人が協議に首を振ることがなく、遺産分割協議はそのうち行われることがなくなりました。Aさんは相続税を支払っていなかったため、財務省から相続財産を差押されてしまい、弊社に相談に来られました。

相続財産の内訳

相続財産総額	2億5,000万円
相続税	800万円
滞納額（延滞税含む）	1,800万円

Aさんは相続税を滞納していたため、当初800万円だった相続税金額が延滞税も含め1,800万円と倍以上に膨らんでしまっていました。
まずは相続財産の協議をしなければ物件を売却することができないため、疎遠になっていた妹2人と弊社が仲介に入ることで遺産分割協議を再開することが決まりました。話し合いの結果Aさん40％、妹2人がそれぞれ30％を相続することで協議をまとめることができました。

任意売却後の収支

相続財産（売却価格）	3億円
Aさん取り分	1億2,000万円
支払い相続税額	2,000万円
Aさんの受け取り財産	1億円

弊社で相続財産を売却した結果、相続当初の金額以上で物件を売却することができました。物件売却金額から、相続税を支払うことで問題なく借金問題を解決することができました。
相続税などの「税金」は自己破産しても免責されることがありません。税金の滞納などで差押された場合、早急に弊社にご相談していただくことで、事態を悪化（延滞税の増加）させることなく、円満に問題を解決することが可能です。

ケース２　相続した賃貸マンションが空室が多くローンの返済が苦しい

Bさんは親から単身者用の賃貸マンションを2棟相続しました。相続を機に会社を辞め、専業で賃貸経営を行い始めました。
当初は順風満帆にマンション経営を行うことができていましたが、建物の経年劣化や近隣にライバル物件が建設されたことで、空室率が50％を越えてしまいアパートのローンを支払うことが難しくなってきたため、弊社に相談されました。

マンション２棟を収益物件として売却した場合、ローン残債が5割以上もも残ってしまうという事案でした。そこで弊社では、空室が多かったアパートの住民をもう1棟のアパートに移し、空き家になったアパートを解体し土地とアパート分離して売却することにしました。
結果、残債以上の価格で物件を売却することができたため、任意売却ではなく通常売却となりました。

以上２つのケースをご紹介しました。不動産相続についても、借金問題や権利調整など難しいケースでも対応致します。お気軽にご相談下さい。

リストラやケガ、病気などで住宅ローンの支払いが滞ってしまっている債務者の場合、住宅ローンだけではなく、固定資産税などの税金やマンションの管理費や修繕積立金なども滞納しているケースがあります。
このようにマンションの管理費や物件の税金を滞納してしまっている場合、どのようなデメリットが生じるのでしょうか？
今回はマンションの管理費や税金を滞納してしまっている場合のリスクと対処方法をご紹介していきたいと思います。

1　マンションの管理費を滞納したらどうなるのか？

任意売却を検討している方の中にはマンションの管理費や修繕積立金を支払うことができずに滞納している債務者もいらっしゃいます。一般的にマンションの管理費や修繕積立金の時効が5年のため、長期間に渡って滞納すると、管理組合から訴訟を起こされてしまうことになります。

2　管理費滞納分も任意売却代金から支払われる？

ローンの支払いが滞り任意売却を検討する際に気になるのが滞納している管理費や修繕積立金ですよね？この滞納管理費や修繕積立金は過去5年分であれば、任意売却の費用として認められるため、控除の対象になります。つまり、持ち出しで滞納管理費を支払わなくてもよいということになります。
ですから管理費や修繕積立金を滞納しているといった場合は無理に管理費などを支払う必要はありません。詳しくは後述しますが、固定資産税や社会保険料などの支払を優先的に行ったほうが、新生活を始めるうえでも得策といえます。
ただし費用として控除が認められる滞納管理費や修繕積立金には遅延損害金や駐車場代金などは含まれないので注意が必要です。

3　税金を滞納した場合に生じる問題

固定資産税や健康保険料などの公租課税を滞納すると、任意売却を行いたくても「できない」といったリスクが生じることがあります。ここでは税金と任意売却についてくわしく解説していきたいと思います。

	固定資産税を滞納している場合、任意売却はできるのか？ 原則、固定資産税や都市計画税を滞納しているといったケースでも任意売却を行うことは可能です
	税金や社会保険料を滞納した場合に生じる問題とは？ 税金や社会保険料を滞納することで問題になるのは「差押」です。役所に売却物件を差押されてしまった場合、差押を解除しないと任意売却はできません。 特に役所は別段裁判所の手続きを踏むことなく差押を行うことができるため、滞納金額が大きくない金額の場合でも、物件の差押を行うケースも多くみられます。 正直、役所によって対応が異なります。 また固定資産税だけではなく、市民税や健康保険料などの滞納を行った場合でも不動産物件に対して差押を行うこともあるので注意が必要です。
	差押を解除してもらう方法 役所に税金や社会保険料を滞納したことで売却物件の差押をされてしまった場合は以下の措置を講じていくことになります。

ⅰ　役所に相談に行く

地方自治体によっては、分納などの手続きすることで物件の差押を解除してくれる場合もあります。物件の差押を解除してもらえば、任意売却をすることができるようになるので、できるだけ誠実な姿勢で役所と滞納税金について話し合いを行いましょう。 ＊注意 差押の解除や分納に関する基準は地方自治体により大きく異なります。地方自治体によっては滞納している税金を完納しないと差押を解除しない自治体も存在しますので注意しましょう。
役所では「なぜ税金を支払うことができないのか」をかなり突っ込んで聞いてきます。ですから税務相談に行く前に、家計の収支をまとめてから相談に行くと、相談がスムーズに進むのでおすすめです。

ⅱ　滞納税額を売却費用として認めていただく

競売と任意売却を比較した場合、任意売却のほうが物件を高く売却することが可能です。固定資産税等の滞納による差押登記がなされている場合、ローンの債権者が税金差押解除のために滞納税額を売却費用として認めていただける場合もあります。
ローン債権者も少しでも高額で売却可能であれば税金差押解除に協力する可能性があり、役所も誠意を持って対応すれば一部返済でも差押解除を認めていただける場合もあります。

4　できるだけ税金は滞納しないように支払いましょう

自己破産をしても免責されない（支払わなければいけない）債権があるのはご存知でしょうか？免責されない債権のことを非免責債権といいます。
非免責債権には税金、健康保険料、年金、養育費、罰金等があります。
ですから、任意売却後に自己破産を検討しているといった場合でも未納している税金の支払いから解放されることはありません。
新生活を円滑にスタートさせるためにも、支払いの優先順位を非免責債権に設定することをおすすめします。

今回はマンションの管理費や税金を滞納してしまっている場合のリスクと対処方法をご紹介してきました。税金や社会保険料などは未納してしまうと、任意売却といった観点からだけではなく、様々なところで支障きたすことがお分かりいただけたと思います。
支払いの優先順位を非免責債権に設定し、リスク管理を行っていきましょう。