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任意売却の費用と配分案

-スタッフブログ作成日:2020年3月9日(月曜日)

任意売却で最も重要な部分は必要な費用を債権者に控除対象として認めて頂くことです。

任意売却で必要な費用とは
以下は任意売却で必要な費用で債権者に認めていただけるものです。
○後順位抵当権者に対する抵当権抹消承諾料
○仲介手数料
○破算財団組入額
○登記費用
○租税公課
○マンション滞納管理費
○引越し代

１．後順位抵当権者に対する抵当権抹消承諾料
住宅ローンの借り入れで１つの金融機関だけでは資金調達できない、また購入後リフォームローンを組んだ場合、複数の借入で抵当権が設定されている場合があります。
任意売却ではそれらすべての抵当権抹消をそれぞれの抵当権者にお願いしなければなりません。

配分案の一例
競売の基準価格：２５００万円

任意売却価格：３０００万円の場合

〈残　債〉
１番抵当権：３,０００万円
２番抵当権：　８００万円
３番抵当権：　５００万円

〈配　分〉
１番抵当権：　約２,８０５万円
２番抵当権：　　　　３０万円
３番抵当権：　　　　２０万円
仲介手数料：　　　約９６万円
抵当権抹消登記費用：約４万円
租税公課：　　　　　１５万円
引越し費用：　　　　３０万円

上の表の例で各残債が１番抵当権が３０００万円、２番抵当権が８００万円、３番抵当権が５００万円、任意売却価格が３０００万円で競売の基準価格が２５００万円の場合の配分案です。

１番抵当権の残債が任意売却価格と同額の３０００万円なので２番抵当以下は抵当権抹消手数料の配分交渉を行います。事前に１番抵当権者と相談の上２番抵当権者と抹消手数料（ハンコ代）の交渉を行います。

抹消手数料（ハンコ代）の相場は決まっていない
２番抵当権者以下の抵当権抹消手数料の金額相場は特に決まっていませんが、２番抵当権者は残債の１割か３０万円のいずれか低い額、３番抵当権者は残債の１割か２０万円のいずれか低い額を基準にし細かい部分は金額調整します。

２．仲介手数料
不動産売買仲介の手数料は通常全額が任意売却の費用として認めて頂けます。
仲介手数料：仲介業者（不動産会社）に支払う成功報酬のことです。

手数料の計算（消費税別）

売買代金
２００万円以下の部分：売買代金の５％
２００万円こ超え４００万円以下の部分：売買代金の４％
４００万円を超える部分：売買代金の３％

売却価格が３０００万円の場合
（２００万円×５％）＋（２００万円×４％）＋（２６００万円×３％）＝９６万円

３．破産財団組入額
自己破産をした後に破算管財人が任意売却した場合は売却価格の３％～５％を破産財団に組入れ債権者に配当されることとなります。
破算財団の任意売却する場合は、裁判所の許可が必要になります。

４．登記費用（抵当権抹消費用）
抵当権抹消登記をするのに必要な司法書士の報酬と登録免許税です。

５．滞納している租税公課
固定資産税・住民税などの税金を滞納しており、差押登記が入っている場合も登記抹消の交渉を行います。部分支払いで差押登記を抹消して頂く、場合によっては全額支払でないと差押登記を抹消していただけないケースもあります。

６．滞納しているマンション管理費
滞納しているマンションの管理費も控除・経費の対象です。但し過去５年分までです。５年というのはマンション支払債務の消滅時効が５年だからです。また債権者によっては控除対象にならない場合もあるので注意が必要です。

７．引越し代（転居費用）
こちらも認めて頂ける・頂けないケースバイケースです。

任意売却ではこれらの費用を元に配分案を作成し、債権者に認めて頂けるよう交渉を行います。債権者によっては難しい交渉も多いですが、これらが任意売却に携わる不動産会社の専門的な部分です。またこれらはあくまで不動産売却仲介業務に付随した業務の一部となります。

住宅ローンの滞納・任意売却・リースバック・何でもご相談下さい。

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何卒宜しくお願い致します。

１１月第４週の週末無料相談です

-スタッフブログ作成日:2018年11月21日(水曜日)

こんにちは　相談室の長谷川でございます。昨日は大阪も今年一番の冷え込みとても寒かったですね。

一気に冬に加速しています。お風邪をひかないよう、注意しないといけないですよね。

さて今週末三連休も相談受付しております。

１１月２３日（金）祝日

１０時～

１３時～

１５時～

１７時～

１１月２４日（土）

１０時～

１３時～

１５時～

１７時～

１１月２５日（日）

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具体的な配分案の例

-スタッフブログ作成日:2020年3月15日(日曜日)

今回は実際の配分案の例を見てみましょう。

築１５年のマンション

住宅ローン残債：　　　　　２０００万円
１番抵当：旧住宅金融公庫：１７００万円
２番抵当：信販会社：　　　　３００万円
市役所からの税金差押：　　　１５０万円

Ａさんはサラリーマンで１５年前に新築マンションを購入され、住宅ローンの毎月返済額は１０万円、ボーナス払いは２５万円、他マンション管理費を２万円・固定資産税を年間１０万円払っています。

病気による失業で再就職もなかなか決まらず、住宅ローン支払いに行き詰りました。売却の為、不動産会社に査定依頼するもローン残債の金額までは届かず、滞納がはじまりました。金融機関に相談のところ競売かもしくは任意売却してはどうかとアドバイスをもらったそうです。

任意売却による査定
弊社にご相談にこられ、物件の査定をしたところ重タウローン残債は２０００に対して査定価格は１５００万円程度でした。以下が１５００万円で売却した場合の配分案です。

〈配分案〉
売却価格：　　　　　１５００万円
１番抵当：１,３３６万９,０００円
２番抵当：　　　　　　　３０万円（ハンコ代）
税金差押：　　　　　　　２０万円
管理費滞納分：　　　　　２４万円
仲介手数料：　５６万１,０００円
登記抹消費用：　　　　　　３万円
引っ越し費用：　　　　　３０万円

売却価格１５００万円ですので１番抵当権者とハンコ代と経費の配分の交渉を行います。固定資産税滞納で差し押さえされているので自治体と交渉を行いました。差押解除の対応は自治体によってまちまちです。このケースでは固定資産税２年分の２０万円で差し押さえ解除に応じていただきましたが全額返済でないと応じていただけないケースもあります。
１番抵当権者も税金滞納分２０万円の配分を認めていただきました。

任意売却後の残債
任意売却後の残債と今後の支払い額です。

１番抵当：３６３万１,０００円
２番抵当：　　　　２７０万円
税金滞納分：　　　１２６万円
合　　計：７５９万１,０００円

Ａさんは賃貸マンションに引っ越しされアルバイトをしながら再就職も模索することになりました。
今後の住宅ローン支払いについては債権者に相談し１番抵当権者は月額２万円・２番抵当権者は月額１万円・税金については月額５０００円の支払いで剰余金がでればその都度いくらかづつでも支払うということで了解いただきました。また再就職後は支払い額の見直しを行うということで各債権者さんも了解済みです。

ただ残債が約７６０万円ある為、実際には全額返済への道のりは長いです。
少しづつでも誠意をもって返済していき、いづれかのタイミングで債権者に債務圧縮の相談やそれが難しい場合は法的な債務整理をされるのも選択肢であると助言させて頂きました。

マイホームを手放す結果となりましたが、返済額も少なくなり、住宅ローン支払いのプレッシャーから解放され、再就職に向けて前向きに考えていけるようになったそうです。

住宅ローン滞納でお困り方、ご相談お待ちしております。

フリーダイヤル：ＴＥＬ072-960-3257
またはこちらのフォームからお問い合わせ下さい。

年末年始営業のお知らせ

-スタッフブログ作成日:2018年12月18日(火曜日)

平素は格別のお引き立てを賜り、厚く御礼申し上げます。年末年始の営業につきましてお知らせ致します。

年末年始営業日のお知らせです。

【休業日】　2018年12月29日～2019年1月3日年内は２８日まで、年始は４日からの営業となります。

なお、無料相談・ＴＥＬ072-960-3257
本サイトメール相談

以上については相談を賜っております。

フリーダイヤルについては留守番メッセージが流れる場合がございますが、折り返し

お電話させて頂きます。

ご不便をお掛けしますが、ご理解の程、宜しくお願い致します。

住宅ローンが払えずにいるとなにもしなければ競売によってマイホームを売却することとなります。
「競売ってイメージが悪いけど、自分で不動産屋を探して売却するのも手間だし、裁判所が勝手にすべてやってくれるから手間がかからくいいかなあ。」と漠然に思われるかもしれません。
しかし、任意売却と競売では自宅売却後の再建計画が大きく変わってきます。
信頼できる任意売却の専門家にご相談いただければうまく解決することが可能です。

次にあげているのが任意売却の主なメリットの部分です。

高く売却できる可能性
債務を減らせる
生活資金の捻出できる可能性
返済計画の相談
引っ越し計画が立てやすい
精神的な負担は軽い

① 高く売却できる可能性がある
任意売却は競売と比べて市場価格により近い金額、競売よりも高い金額で売却できる可能性があります。
競売の基準価格は市場価格の７０％程度、入札可能価格は５５％程度で競売はオークション形式（競り売り）ですので入札価格以上の金額を提示して一番高い入札価格を提示した者が落札（購入する権利を取得する。）します。
人気物件であれば高値で落札されますが、市場価格よりも安い金額で落札される場合がほとんどです。

できるだけ高く売却して、債務を減らせるのであれば、競売より任意売却を選択するのがメリットが大きいです。
また代位弁済から競売落札までの期間は最短でも６ヶ月、長い場合は１年程度期間があり、その間も遅延損害金が発生します。また、競売手続きに競売申し立て金が発生しますので、これらの費用が売却後の残債に上乗せされます。結果的に売却後の借金が増えます。

②生活資金を捻出できる可能性がある
自宅を売却した場合は当然引っ越しをして新しい住まいを確保しなければなりません。当然引っ越し代や賃貸マンションを借りる費用が発生します。

任意売却の場合、ケースバイケースですが、債権者のご厚意で引っ越し代を費用として認めていただける場合があり、また任意売却専門不動産会社も引っ越し代を認めて頂けるよう債権者に交渉します。引っ越し代は売却代金から捻出されるので、債務として残ってしまいますが、わずかでも確保できるのであればメリットは大きいです。

競売の場合は売却代金（入札価格）のすべてが返済に充当されるのでそこから引っ越し代は見込めません。
落札で購入された方（落札者）と相談者様自身が個別に交渉しなければなりません。落札者からすれば払う必要が無いお金ですので、そのまま強制退去させられる可能性もあります。

③返済計画の相談
売却後の残債の返済計画についても重要な問題です。ここ部分でも任意売却も競売に比べてメリットがあります。任意売却では通常決済前の段階で生活状況の報告を債権者に行い、残債の支払い方法・毎月いくら支払うのかの調整が行われます。
相談者様やご家族ががご病気をされている場合の治療費用・介護が必要な方がおられるのであればその介護費用、他の借り入れの弁済費用等を債権者に報告、それらを配慮いただければ１万円～２万円程度の少額の支払いで当面許してもらえる場合もございます。またご要望いただければ話し合いに同席、アドバイスさせていただいております。

競売で売却した場合も残債の支払い方法について債権者と話し合いは行いますが、すべてご自身で交渉する必要があるのと、そもそも競売での売却は借金返済も無く何もせずほったらかしでそのようになったと債権者が判断していますので、残債の支払い交渉も厳しくなります。

④引っ越し計画が立てやすい
任意売却はその専門の不動産会社が関与しますので、引っ越し先の賃貸マンション探しも予算希望に合った物件を紹介いただけます。
引っ越し時期についても買主の引き渡し希望日を考慮する必要がありますが、こちらの希望も考慮いただけるので、融通はききます。
競売で相手の都合で引っ越すのと、任意売却でスケジュールを決めて余裕をもって引っ越すのでは精神的な負担も変わってきます。

⑤精神的な負担は軽い
競売が始まるとインターネットに物件の情報が公開されだれでも見れる状態になります。当然ご近所の方も見れる状態になってしまいます。
最近は少ないですが、それらの情報を元に不動産会社が自宅に営業にこられたり、ダイレクトメールを送ってきたりします。極端な例ですと「落札したいので自宅を見せて下さい。」と訪問する輩もいます。またご近所に家族構成等をねほりはほり聞いてくる方もいますので、置かれている状況を周辺に知られてします可能性もございます。
こうなってくると引っ越しするまで精神的にとてもしんどいと思います。

任意売却の場合は販売方法は普通の売却と変わりませんので、周囲に状況を知られる事もなく、また不要な訪問者・ダイレクトメールもありません。自分から話さない限りだれにもわからないのです。
精神的なストレスは無いのです。

今回は任意売却をお勧めする理由・メリットをご説明させていただきました。
住宅ローンのご相談・任意売却のご相談お気軽にお問い合わせ下さい。
何でもわからないことはおっしゃってください。

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