大阪住宅ローン・任意売却お助け相談室－競売回避の窓口

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住宅ローンが払えずにいるとなにもしなければ競売によってマイホームを売却することとなります。
「競売ってイメージが悪いけど、自分で不動産屋を探して売却するのも手間だし、裁判所が勝手にすべてやってくれるから手間がかからくいいかなあ。」と漠然に思われるかもしれません。
しかし、任意売却と競売では自宅売却後の再建計画が大きく変わってきます。
信頼できる任意売却の専門家にご相談いただければうまく解決することが可能です。

 

次にあげているのが任意売却の主なメリットの部分です。

 

• 高く売却できる可能性
• 債務を減らせる
• 生活資金の捻出できる可能性
• 返済計画の相談
• 引っ越し計画が立てやすい
• 精神的な負担は軽い

 

① 高く売却できる可能性がある
任意売却は競売と比べて市場価格により近い金額、競売よりも高い金額で売却できる可能性があります。
競売の基準価格は市場価格の７０％程度、入札可能価格は５５％程度で競売はオークション形式（競り売り）ですので入札価格以上の金額を提示して一番高い入札価格を提示した者が落札（購入する権利を取得する。）します。
人気物件であれば高値で落札されますが、市場価格よりも安い金額で落札される場合がほとんどです。

 

できるだけ高く売却して、債務を減らせるのであれば、競売より任意売却を選択するのがメリットが大きいです。
また代位弁済から競売落札までの期間は最短でも６ヶ月、長い場合は１年程度期間があり、その間も遅延損害金が発生します。また、競売手続きに競売申し立て金が発生しますので、これらの費用が売却後の残債に上乗せされます。結果的に売却後の借金が増えます。

 

②生活資金を捻出できる可能性がある
自宅を売却した場合は当然引っ越しをして新しい住まいを確保しなければなりません。当然引っ越し代や賃貸マンションを借りる費用が発生します。

 

任意売却の場合、ケースバイケースですが、債権者のご厚意で引っ越し代を費用として認めていただける場合があり、また任意売却専門不動産会社も引っ越し代を認めて頂けるよう債権者に交渉します。引っ越し代は売却代金から捻出されるので、債務として残ってしまいますが、わずかでも確保できるのであればメリットは大きいです。

 

競売の場合は売却代金（入札価格）のすべてが返済に充当されるのでそこから引っ越し代は見込めません。
落札で購入された方（落札者）と相談者様自身が個別に交渉しなければなりません。落札者からすれば払う必要が無いお金ですので、そのまま強制退去させられる可能性もあります。

 

③返済計画の相談
売却後の残債の返済計画についても重要な問題です。ここ部分でも任意売却も競売に比べてメリットがあります。任意売却では通常決済前の段階で生活状況の報告を債権者に行い、残債の支払い方法・毎月いくら支払うのかの調整が行われます。
相談者様やご家族ががご病気をされている場合の治療費用・介護が必要な方がおられるのであればその介護費用、他の借り入れの弁済費用等を債権者に報告、それらを配慮いただければ１万円～２万円程度の少額の支払いで当面許してもらえる場合もございます。またご要望いただければ話し合いに同席、アドバイスさせていただいております。

 

競売で売却した場合も残債の支払い方法について債権者と話し合いは行いますが、すべてご自身で交渉する必要があるのと、そもそも競売での売却は借金返済も無く何もせずほったらかしでそのようになったと債権者が判断していますので、残債の支払い交渉も厳しくなります。

 

④引っ越し計画が立てやすい
任意売却はその専門の不動産会社が関与しますので、引っ越し先の賃貸マンション探しも予算希望に合った物件を紹介いただけます。
引っ越し時期についても買主の引き渡し希望日を考慮する必要がありますが、こちらの希望も考慮いただけるので、融通はききます。
競売で相手の都合で引っ越すのと、任意売却でスケジュールを決めて余裕をもって引っ越すのでは精神的な負担も変わってきます。

 

⑤精神的な負担は軽い
競売が始まるとインターネットに物件の情報が公開されだれでも見れる状態になります。当然ご近所の方も見れる状態になってしまいます。
最近は少ないですが、それらの情報を元に不動産会社が自宅に営業にこられたり、ダイレクトメールを送ってきたりします。極端な例ですと「落札したいので自宅を見せて下さい。」と訪問する輩もいます。またご近所に家族構成等をねほりはほり聞いてくる方もいますので、置かれている状況を周辺に知られてします可能性もございます。
こうなってくると引っ越しするまで精神的にとてもしんどいと思います。

 

任意売却の場合は販売方法は普通の売却と変わりませんので、周囲に状況を知られる事もなく、また不要な訪問者・ダイレクトメールもありません。自分から話さない限りだれにもわからないのです。
精神的なストレスは無いのです。

 

今回は任意売却をお勧めする理由・メリットをご説明させていただきました。
住宅ローンのご相談・任意売却のご相談お気軽にお問い合わせ下さい。
何でもわからないことはおっしゃってください。

 

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新型コロナウイルス感染拡大防止に伴い、当面の間店頭営業を自粛することといたしましたのでお知らせいたします。

 

お客様の健康面と安全面を第一に考慮し
店頭営業を自粛することで、感染拡大防止に努めさせて頂きます。

 

尚、お電話・メールでの住宅ローンのご相談は随時受付しております。
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お問い合わせ

何卒宜しくお願い致します。

こんにちは、相談員の長谷川です。
今週末の相談会日程です。

９月１４日（土）
１０時～１２時

 

９月１５日（日）
締め切り

 

９月１６日（祝日）
１０時～
１３時～
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１７時～

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よろしくお願いします。

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拝啓　時下益々ご清栄のこととお喜び申し上げます。
平素は格別のご愛顧を賜わり、厚くお礼申しあげます。
さて、誠に勝手ながら弊社では下記の期間を冬季休業とさせていただきます。
期間中はご不便をおかけいたしますが、何卒ご了承くださいますようお願い申し上げます。

■冬季休業期間
2019年12月28 日(土) ～ 2020年01月05日(日)

2020年01月06日(月)より、業務を開始します。
休日期間中のお問い合わせは電話、メールで対応させて頂きます。
TEL:072-960-3257
Mail:info@kuukan-est.co.jp

宜しくお願い致します。

• 住宅ローンが支払えない場合

弊社へのご相談の主なものは以下の内容が多いです。

ギャンブルや浪費で支払えなくなる方よりも以下の理由の方が圧倒的に多いのです。

 

〇無理な住宅ローンを組んでしまった
〇景気が悪くてリストラ、給料を減らされてた
〇病気になってしまい、働けない、退職した。
〇退職後の退職金の減額、収入減

 

〇無理な住宅ローンについて
頭金も無く、フルローンで新築で高額な物件を買ってしまった。中古で購入したが、家のローン以外にもリフォームローンも使って中古住宅を改装した。

住宅金融公庫のゆとりローンで段階的に支払いが増え、一方収入はむしろ少なくなりローンが支払えなくなる。

 

〇リストラ・給料減景気後退による給与・ボーナス減額や会社倒産そのような状況下での退職後の年金受給額の減少

 

〇病気による収入減
がん、心筋梗塞等、働けなくなる状況に陥り、住宅ローン加入時の団体信用生命保険ではカバーできず、支払いのために貯金を取りさなければならない。

 

〇退職後の退職金減額
バブル期の不動産価格や退職金シミュレーションの崩壊、不動産価格下落と退職金の減額で住宅ローン破綻になるのではという不安がある。

 

実際に支払えなくならなくてもこのような状況の方は多いのではないでしょうか。

 

支払い不能になる前に是非ご相談下さい。早ければ早いほど、自宅売却以外の選択肢はございます。

お気軽にご相談下さい。

 

今週末のご相談会の日程です。

２月１日（土）
１０時～
１３時～
１５時～
１７時～

 

２月２日（日）
１０時～
１３時～
１５時～
１７時～

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滞納から競売の流れ その１

住宅ローンを滞納すると、自宅を差し押さえられて競売にかけられ、その売却代金が住宅ローンの返済にあてられます。

しかし住宅ローンを滞納したからといってすぐに競売になるわけではありません。

滞納から競売までの流れを見ていきましょう。

お金が無く口座から住宅ローンが引き落とせなくなった場合、最初は金融機関から住宅ローン引き落とし不能のお知らせが届きます。

「 引き落とし不能でしたので、次回に２回分引き落としします。入金をお願いします。」
などの文言の文書です。

最初はお知らせレベルですので、書面だけですのでそれほどプレッシャーは感じません。

これが２回目、３回目の延滞となると文面が厳しくなり、支払い督促の文面となっていきます。

金融機関や契約内容によって異なりますが、滞納が３ヶ月〜６ヶ月続くと金融機関は支払えないと判断し、もう分割で支払わず全額を保証会社に代位弁済してもらうことになります。

この分割支払いができなくなることを「期限の利益の喪失」といいます。

ここまでくると住宅ローンは金融機関の手を離れ、保証会社に債権が移っていきます。

つづきはまた次回で・・・・。

住宅ローンの相談お待ちしております。

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滞納から競売の流れ その２

金融機関から保証会社に債権が移動します。
保証会社というのは、借りたお金が返済できない場合、代わりに金融機関に返済してもらえる一般的には保証人と呼ばれる方（この場合は企業）です。

住宅ローンを借りる際、保証料をお支払いされたと思いますが、それは保証会社に保証人になってもらうために支払ったお金です。

 

借りた方が住宅ローンを返済できない場合、保証会社が一括で代わりに支払っていただけるこれが「代位弁済」です。

これはあくまで立て替え払いですので支払いを免れるわけではなく、保証会社に借金を支払わなければなりません。

このタイミングで初めて競売や任意売却のお話に移ります。金融機関の滞納段階では任意売却の交渉に金融機関は応じてもらえず債権が保証会社に移った段階でないとダメなのです。

つまり滞納する前では任意売却は難しく、期間はバラバラですが、ある程度滞納しないと競売や任意売却の話には移りません。

保証会社に債権移行後は、保証会社は一括返済を求めてきます。債務の残高とその債務に対しての遅延損害金が加算され、競売の場合は落札されるまで、任意売却の場合は決済日（買主への物件引き渡しと代金の受領の日）まで遅延損害金が発生します。

ここから任意売却若しくは競売のスタートとなります。

競売の流れは次回でお話しします。

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