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任意売却とリースバック

リースバックをご存知でしょうか?リースバックを活用することで、不動産投資家には賃料収入が入り、借主は今の家に住み続けることができるという、まさに一石二鳥の制度です。
今回はこの不動産投資家・借主双方に利益があるリースバックに関して解説していきたいと思います。

1 リースバック契約とは?

リースバック契約とはマイホームをローンの滞納などで売却しなくなった場合でも、引き続き自宅に住むことができるシステムです。
借主は自宅を不動産会社や不動産投資家に売却した後も、家に住み続けるかわりに家賃を支払っていくことになります。
また、物件の買戻しの特約を付けることも可能です。

2 リースバック契約のメリット~物件購入側

① 物件の売却価格が安くなるケースが多い

リースバック契約を前提に物件を売却した場合、物件価格が周囲の物件よりも安くなってしまうケースが大半です。よって不動産投資家にとっては物件を安く購入することができるチャンスであるといえます。

② 安定した賃料を得ることができる

リースバック契約の場合マイホームに住み続けたいという借主に物件を賃借するため、安定した賃料を得ることが可能です。

③ 通常の賃貸借と違いリフォーム費用が掛からないケースがある

通常の賃貸借契約の場合、入居者がかわるたびにリフォームをしなければいけません(空室リスクにつながります)。この点リースバック契約であれば、借主は元々物件に居住している貸借人なため、現状渡しでそのまま賃貸借することも可能です。

④ 定期借家契約を設定することができる

定期借家契約を活用すると、決められた賃借期間が終了すると、自動的に借家契約も終了し、借家人は物件から退去しなければいけません。よって、期間を決めての賃貸借契約を結ぶことが可能になります。

⑤ 家賃保証契約を設定することができる

「ローン滞納者がきちんと家賃を支払ってくれるのかしら?」と物件購入をする方が考えることは当然ですよね?滞納リスクに備え家賃保証契約を締結することも可能です。

⑥ 将来売却する場合、高めに物件を売却することができる

リースバック契約では将来的に賃借人が物件を買い戻すことも可能です。この場合、買い主は当該物件を欲しがっているユーザーであるため、周囲の物件よりも高い金額で売却することもできます。

3 リースバック契約のメリット~物件賃借側

① 任意売却後も今の家に住み続けることができる

リースバックを活用した場合、任意売却後のそのまま自宅に住み続けることができます。そのため、引っ越しの手間や費用などがかかることがありません。

② 物件を売却した事実などを周囲に知られることがない

任意売却は普通の不動産物件の売却と同じ手続きで物件を売却することができます。ですから競売などとは異なり、ご近所に物件を売却したことを知られるリスクはありません。

③ 今までの生活を変えることなく、そのまま生活することができる

リースバックを利用した場合、住宅ローンの支払いではなく、家賃を支払うこと以外に今の生活が変わることがありません。そのまま従来の生活と同じに暮らすことができます。

④ 物件の買戻しができる

リースバック契約ではあらかじめ物件の買戻しを約束することも可能です。ですから、入院やリストラなど一時的に住宅ローンを支払うことができなくなってしまった場合、状況が好転すればマイホームを再度購入することも可能です。

4 リースバック契約のデメリット

物件の売買には抵当権の解除が必要です。抵当権付きの物件をリースバック契約前提で売買することはできません。リースバック契約を行うためには一旦抵当権を解除する必要があります。
また、リースバック契約の買戻しでは相場よりも物件価格が若干高めに設定されるケースが多いこともデメリットといえるでしょう。

5 リースバック契約の具体例

① 収入減による住宅ローン滞納

Aさんはマイホーム購入後、勤めていた会社が倒産してしまい、転職後の給料が激減してしまったため住宅ローンの返済が困難になってしまいました。幸いにも同居するご長男が3年後に買い戻す特約を付けたリースバック契約を結ぶことができました。
このように、親子間や親族間ではなくても投資家にいったん物件を買い取ってもらうことで、リースバック契約を利用することが可能です。

② 親子間のリースバック

一般的に親子間のリースバック契約は成功させることが難しいといわれています。なぜなら、親子間のリースバック契約の場合、融資してくれる金融機関がない・また借入先の金融機関が親族への売却を認めないからです。
 親子間で売買できないのであれば、リースバックで一旦投資家に購入していただき、その後子供が買い戻す手法もご検討いただければと思います。

ケースバイケースですので、任意売却含め、ご相談いただければ幸いです。
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