大阪住宅ローン・任意売却お助け相談室－競売回避の窓口

任意売却で最も重要な部分は必要な費用を債権者に控除対象として認めて頂くことです。

任意売却で必要な費用とは
以下は任意売却で必要な費用で債権者に認めていただけるものです。
○後順位抵当権者に対する抵当権抹消承諾料
○仲介手数料
○破算財団組入額
○登記費用
○租税公課
○マンション滞納管理費
○引越し代

１．後順位抵当権者に対する抵当権抹消承諾料
住宅ローンの借り入れで１つの金融機関だけでは資金調達できない、また購入後リフォームローンを組んだ場合、複数の借入で抵当権が設定されている場合があります。
任意売却ではそれらすべての抵当権抹消をそれぞれの抵当権者にお願いしなければなりません。

配分案の一例
競売の基準価格：２５００万円

任意売却価格：３０００万円の場合

上の表の例で各残債が１番抵当権が３０００万円、２番抵当権が８００万円、３番抵当権が５００万円、任意売却価格が３０００万円で競売の基準価格が２５００万円の場合の配分案です。

１番抵当権の残債が任意売却価格と同額の３０００万円なので２番抵当以下は抵当権抹消手数料の配分交渉を行います。事前に１番抵当権者と相談の上２番抵当権者と抹消手数料（ハンコ代）の交渉を行います。

抹消手数料（ハンコ代）の相場は決まっていない
２番抵当権者以下の抵当権抹消手数料の金額相場は特に決まっていませんが、２番抵当権者は残債の１割か３０万円のいずれか低い額、３番抵当権者は残債の１割か２０万円のいずれか低い額を基準にし細かい部分は金額調整します。

２．仲介手数料
不動産売買仲介の手数料は通常全額が任意売却の費用として認めて頂けます。
仲介手数料：仲介業者（不動産会社）に支払う成功報酬のことです。

手数料の計算（消費税別）

売買代金
２００万円以下の部分：売買代金の５％
２００万円こ超え４００万円以下の部分：売買代金の４％
４００万円を超える部分：売買代金の３％

売却価格が３０００万円の場合
（２００万円×５％）＋（２００万円×４％）＋（２６００万円×３％）＝９６万円

３．破産財団組入額
自己破産をした後に破算管財人が任意売却した場合は売却価格の３％～５％を破産財団に組入れ債権者に配当されることとなります。
破算財団の任意売却する場合は、裁判所の許可が必要になります。

４．登記費用（抵当権抹消費用）
抵当権抹消登記をするのに必要な司法書士の報酬と登録免許税です。

５．滞納している租税公課
固定資産税・住民税などの税金を滞納しており、差押登記が入っている場合も登記抹消の交渉を行います。部分支払いで差押登記を抹消して頂く、場合によっては全額支払でないと差押登記を抹消していただけないケースもあります。

６．滞納しているマンション管理費
滞納しているマンションの管理費も控除・経費の対象です。但し過去５年分までです。５年というのはマンション支払債務の消滅時効が５年だからです。また債権者によっては控除対象にならない場合もあるので注意が必要です。

７．引越し代（転居費用）
こちらも認めて頂ける・頂けないケースバイケースです。

任意売却ではこれらの費用を元に配分案を作成し、債権者に認めて頂けるよう交渉を行います。債権者によっては難しい交渉も多いですが、これらが任意売却に携わる不動産会社の専門的な部分です。またこれらはあくまで不動産売却仲介業務に付随した業務の一部となります。

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