大阪住宅ローン・任意売却お助け相談室－競売回避の窓口

人生には「まさか」がつきものです。住宅ローンを組んで新居を購入した時には予想もできないような出来事が起こることもあります。「住宅ローンが支払えない…」といった状況に陥った時に活用したい方法が任意売却です。 任意売却とはどのような売却方法なのかをご紹介していきたいと思います。

1　任意売却の説明

任意売却（任売）とは住宅ローンが支払えなくなった残債が市場価格より多く残る不動産を金融機関の承諾を得て市場価格で売却することができる売却手法です。 通常住宅ローンの残債が市場価格より多い場合は市場価格より高い残債務以上の価格で売らないといけない、もしくは住宅ローンの残債と市場価格の差額を別に用意しなければなりません。 一般的に住宅ローンを滞納してそのまま放置してしまった場合、最終的には競売で物件が処分されてしまいます。しかし任意売却を利用した場合、金融機関の承諾を得ることで、通常と同じ売却方法・市場価格で売却することができます。

2　費用かからない（持ち出しがない）

不動産を売却する場合通常売却費用が発生します。住宅ローン支払いが困難ですから売却費用支払いも困難な場合もあります。任意売却は持ち出しで余計な費用が掛かることが一般的にはありません。 実際に任意売却も通常の売却と同様、仲介手数料・登記費用等が発生しすが、債権者との話し合いによって費用は売却代金けら控除されることが一般的です。そのため実質0円で任意売却をすることができます。 ※一部認めていただけない場合もあります。 ですから、どなたでも気軽に任意売却を利用することができます。

3　任売のメリット・デメリット

任意売却のメリット

	不動産物件を市場価格で売却することができる 任意売却を利用した場合、市場価格に近い金額で売却することができます。よって競売と比較してローン残債をより多く減らすことができます。
	誰にも知られずに物件を売却することができる 競売のように裁判所が介入して物件を売却する場合、物件情報が写真含めネットに公開されます。それにより、住宅ローンの滞納の事実を周囲に広く知れてしまいます。その点任意売却を活用した場合、通常の物件売買の方法と同様に売却することができるため、ご近所さんや知り合いにローンを滞納し物件を売却することを知られることがありません。
	余計な手間がかからない 任意売却を利用すると、金融機関との交渉や物件売却などは任意売却に精通した不動産会社が自分の代わりにすべてを行ってくれます。ですから任意売却にかかる手間が一切かからないため、忙しい方でも任意売却を利用することができます。
	持ち出し費用が掛からない 任意売却に係る費用は売却代金から控除されます。その為、持ち出しで費用が掛かることがありません。実質0円で任意売却をすることができます。 ※一部控除が認められない。場合もあります。

任意売却のデメリット

4　任意売却と競売の違い・比較

住宅ローンに支払いが滞ってしまった場合、任意売却or競売を選択することになります。ここでは任売と競売の違いをご説明していきたいと思います。

	売却方法 任意売却の場合、通常と同じ不動産物件の売却と同じ方法で物件を売却することができます。しかし競売の場合、裁判所によって強制的に物件が入札方式（オークション）により売却されてしまいます。
	物件の売却価格 任意売却の場合、通常の売却と同じ方法で物件を売却するため、市場価格に近い金額で物件を売却することができます。この点競売の場合、物件の内覧ができないなどといった「リスク」が生じるため、市価よりも安く売却されるのが一般的です。

≪任意売却と競売の比較≫

　

	任意売却	競売
売却価格	市場価格に近い その分債務を減らすことが可能	市場価格の7割程度 任意売却より残債務が多く残ってしまう。
個人情報	通常の売却方法と同じ。 ご近所に事情を知られることなく売却可能	物件情報がネットで公開されるため、周囲に知られてしまう 精神的にストレスになります。
残債務	無理なく返済計画が立てられる。 金融機関との交渉の助言、弁護士さんのご紹介をさせていただきます。	競売でも残債務は残ります。ご自身で金融機関と交渉しないといけません。印象が悪い場合は優位な交渉はできません。
引っ越し費用	金融機関から認めてもらえるケースもある。	売却代金はすべて債権者の支払いになる。手元に資金は一切残らない。
引っ越し時期	自分の希望を考慮してもらいやすい	居座った場合強制退去もありうる。

今回は任意売却とはどのような売却方法なのかをご紹介してきました。見てきたように競売で物件を売却するよりもメリットが多いうえ、新生活への取り組みがしやすい任意売却は売り主にとって大変便利な物件売却方法であるといえます。
ローンの返済が滞ってしまったら、まずは任意売却を検討することを強くおすすめします。
弊社でも無料相談を受付しております。お電話（フリーダイヤル）、ＬＩＮＥ、メールフォームでご連絡下さい。問題解決に尽力させていただきます。